مرسوم الإجارة يبشّـر بإنهاء أزمة السكن وتخفيض أسـعار العقارات

[Rihab]

بعد تصنيف دمشق من بين أكثر (9) عواصم ترتفع فيها أسعار العقارات، وما تبع ذلك من نشاط لأسواق المضاربة في البلد، وخاصة مع تدفق الاستثمارات العربية والأجنبية على البلد، جاءت الخطوة الحكومية للحد من هذه الارتفاعات الماراثونية في أسعار العقارات فصدر قانون التمويل العقاري وتم إحداث هيئة الإشراف على التمويل العقاري، وآخر ما صدر في هذا المجال كان المرسوم التشريعي رقم (88) للعام (2011) المتعلق بما يسمى بالتأجير التمويلي والإجارة المنتهية بالتمليك.


وعموماً فإنه يمكن عبر صيغ الإجارة تحقيق ما لم يمكن تحقيقه بالبيع، فهي تمكن من لا يقدر على تملك الأشياء أن يتملك منافعها وخدماتها من خلال تحمله أقساطاً عليه دفعها أثناء مدة الإجارة التي تلائمه، أما البيع فيشترط تملك الأصل الذي يراد بيعه عند العقد وتحمل أقساط ثمنه.


وقد جاء المرسوم التشريعي المذكور ليشكل سنداً قانونياً لتطبيق الإجارة التمليكية، مع فسح المجال أيضاً لتطبيق هذا المنتج من قبل المؤسسات المالية الإسلامية مع الضبط الشرعي الصريح لها.


تعريفات:

عرف المرسوم التشريعي رقم (88) لعام (2011) الإجارة الإسلامية على أنها أعمال الإجارة القائمة على غير أساس الفائدة في مجال تمويل حيازة وتأجير الأموال المأجورة بما يتفق مع أحكام الشريعة الإسلامية ومبادئها، أما الإجارة التشغيلية فهي بقاء ملكية العقار بيد المؤسسة المالية (البنك) مع تأجيره فترة معينة وبعدها تعيد إيجاره لغيره وهكذا.

وبالنسبة للإجارة التمويلية أو التمليكية فهي كالتشغيلية لكن المؤسسة المالية (البنك) والعميل يتواعدان على أن يتم نقل ملكية العقار للعميل في نهاية فترة الإجارة أو خلالها. ويمكن تمليك العقار للعميل في نهاية مدة الإجارة وبشرط الالتزام بجميع أقساط الإجارة، وبشرط أن تكون المؤسسة المالية قد استوفت معظم أو كل ثمن العقار، وذلك بأن تراعي في تحديد القسط الإيجاري ثمن العقار ونسبة الاستهلاك السنوي، وتختلف الإجارة التمليكية عن البيع الآجل بأن المؤسسة المالية (البنك المؤجر) تلتزم خلال فترة الإيجار بالصيانة الجوهرية للعقار وتتحمل المسؤولية كاملة في حال التلف دون تسبب من المستأجر، بينما تكون في البيع الآجل على ملكية العميل المشتري. وفي نهاية أجل الإجارة (أو خلالها) يتم نقل ملكية العقار إلى العميل بعقد بيع مستقل بثمن معلوم أو بعقد هبة.


التعليمات التنفيذية قريباً:

يؤكد الرئيس التنفيذي لبنك (البركة سوريا) مأمون الدركزلي إلى أن المرسوم (88) الخاص بتنظيم قطاع الإجارة المنتهية بالتمليك يساعد على توفير منتج هام سيكون له أثر إيجابي على شريحة واسعة من المجتمع، خصوصاً ذوي الدخل المحدود والمتوسط بما يتعلق بالسكن وتمويل المشاريع الصغيرة والمتوسطة، إضافة إلى دعم التنمية الاقتصادية في بعض القطاعات الإنتاجية من خلال توفير مستلزمات الإنتاج، لافتاً إلى أن المرسوم يشكل الخطوة الأولى في مجال الإجارة في انتظار وضع الآليات التنفيذية لتطبيقه. وأن البنوك الإسلامية تنتظر صدور التعليمات التنفيذية لهذا المرسوم لتباشر العمل بالإجارة.

فيما يبين معاون وزيرة التجارة والاقتصاد غسان عيد أن التعليمات التنفيذية لمرسوم شركات التأجير التمويلي والإجارة الإسلامية قيد الدراسة بتعاون كل الجهات المعنية وستصدر في فترة قريبة وأن المرسوم (88) المتعلق بشركات التأجير التمويلي والإجارة الإسلامية سيساهم بشكل أكيد في خلق فرص عمل للشباب وللمشاريع الصغيرة والمتوسطة بشكل خاص، والتي توليها الحكومة الأهمية الخاصة كونها تشكل النسبة الكبيرة من الاقتصاد السوري، والتملك العقاري هو أحد الأشكال التي يمكن أن تنتهجها المصارف وشركات التأجير التمويلي من أجل الانتهاء بتملك هذه العقارات من قبل المستأجر، وهذا شكل من أشكال الاستثمارات المصرفية، وتحقيق المنفعة المتبادلة بين المصارف والمستأجر، مؤكداً أن أسعار العقارات في سوريا ستنخفض نتيجة لتدخل شركات التأجير التمويلي والإجارة الإسلامية المنتهية بالتملك المزمع إحداثها.


لا ضرورة لدفع ثمن العقار مباشرة:

يبشر معاون وزيرة الاقتصاد غسان عيد أن التمويل التأجيري سيتيح تمويل الأصول المنقولة وغير المنقولة بطريقة التقسيط على مدد طويلة قد تنتهي بملكية المستأجر للعقار المؤجر، بحيث يمكن للمستثمر الحصول على الآلة أو العقار أو أي أصول أخرى دون الحاجة لدفع ثمنها مباشرةً، كما يساعد الشركات الصغرى والمتوسطة ورواد الأعمال ويخفف من كلف الشركات في مرحلة تأسيسها ويجنب مخاطر شراء الآلات والعقارات في حال نقص السيولة أو عدم كفايتها، بالمقابل فإن التمويل التأجيري قد يتعدى تمويل أغراض تجارية أو اقتصادية إلى أغراض السكن والمشاريع السياحية أو الصناعية أو السكنية، ويتيح للممول جني فوائد ملكيته مع انتفاء أي مخاطر تكتنفه لأن الأصل يبقى في ملكيته.

مُبيّناً أن الإجارة منتج مرن شامل يلبي حاجات الكثير من أبناء المجتمع، وهو ما يشجع على وجود شركات تأجير إسلامية تسهم في التخفيف من تضخم أسعار العقارات ويدعو المؤسسات المالية الإسلامية إلى تطبيق المعايير والضوابط الشرعية بما يؤدي إلى نجاح الصيرفة الإسلامية، لافتاً إلى أن المرسوم التشريعي (88) لعام (2010) الخاص بإحداث شركات إجارة إسلامية يسهم بشكل مباشر في إضافة مكون جديد للنظام المالي والاقتصادي في سوريا وإغناء الحياة الاقتصادية والتجارية من خلال تلبية الحاجة لوضع الأسس والضوابط لشركات الإجارة الإسلامية التي تضمنها ونقل الخبرات العالمية إلى السوق المحلية، وتفصيل الآلية المتبعة في تطبيق خدمة التأجير المنتهية بالتمليك من كافة النواحي المتعلقة بها للمؤسسات الراغبة بتأسيس شركات إجارة إسلامية أو الحصول على تمويل وفق هذه الصيغة.

فيما يقول الشيخ عبد الستار أبو غدة: (بعد أن بدأت المؤسسات المالية الإسلامية بالمرابحة وحدها أضافت إليها الإجارة فقللت من الاعتماد على المرابحة وهذا ما كان يؤخذ عليها، وجمعت بين الإجارة التشغيلية، والإجارة المنتهية بالتمليك معاً فقامت هذه الأخيرة بدور منافس للبيع حيث يتملك الشخص جزءاً من المنفعة متراكماً يؤول إلى تملك الأصل ومنافعه كلها).


شروط الإجارة:

يحدد بنك البركة في عقد الإيجارة شروطاً على المستأجر أهمها تسديد جميع أقساط الإجارة في تواريخ الاستحقاق طوال مدة هذا العقد، واستخدام العقار استخداماً مقبولاً للغرض أو الأغراض المحددة قانوناً وعرفاً، وحماية ملكية المؤجر ومصالحه في العقار بما في ذلك حفاظه على العقار خالياً من أي حقوق للغير، كما يتحمل المستأجر رسوم البلدية والكهرباء والماء والهاتف وأية مصروفات أخرى ناشئة عن استخدامه للعقار حالياً أو مستقبلاً. ويحافظ المستأجر على العقار ولا يحق له إثقاله بأي رهن أو حجز فيما عدا ما يكون عليه من ديون أو التزامات لصالح المؤجر.

وبالنسبة لحق الملكية فإن البنك يشترط في العقد بقاء العقار ملكاً للمؤجر حتى يتم نقل ملكيته إلى المستأجر بموجب عقد مستقل، ولا يجوز للمستأجر أن يفعل أي شيْ (أو أن يسمح بفعل أي شيْ) من شأنه أن يؤثر سلباً على حق ملكية المؤجر للعقار أو ينتقص من أي حق من حقوقه الأخرى ومصالحه في العقار. ويقوم المستأجر بكافة الأعمال اللازمة بموجب القوانين ذات الصلة لحماية ملكية المؤجر للعقار ويشمل ذلك الحصول على الإقرارات المطلوبة والتراخيص والتصاريح وتقديم هذا العقد (إذا لزم الأمر) لأية جهة مختصة.

ولا يفسخ هذا العقد إلا باتفاق الطرفين، وإذا فسخ هذا العقد لأي سبب راجع إلى المستأجر فإن المستأجر يلتزم بدفع الأجرة المستحقة عن الفترة السابقة نظير انتفاعه بالعقار ويضمن ما ينشأ عن هذا الفسخ من ضرر فعلي للمؤجر، كما يحق للمؤجر بيع العقار لطرف آخر شريطة التزام الطرف الآخر بحق التملك للمستأجر طبقاً للمبين في العقد، وفي حالة عدم قدرة العميل على الإيفاء بالأقساط الشهرية أو في حالة مماطلته عن دفع أي قسط من أقساط الأجرة في تاريخ الاستحقاق أو عدم وفائه بأي التزام آخر من الالتزامات المنصوص عليها في العقد، فإنه يحق للمؤجر فسخ العقد وإخبار المستأجر بذلك، ويتحمل المستأجر أية رسوم أو نفقات قضائية أو أية رسوم أخرى قد تترتب على عدم وفاء المستأجر بالتزاماته، كما يحق للبنك اتخاذ الإجراءات القانونية فيما يتعلق بإخلاء العقار، ولا يحق للمستأجر إجراء أية إضافات أو تعديلات في العقار إلا بعد الحصول على أذن كتابي مسبق من المؤجر، كما أنه لا يحق للمستأجر إزالة أية إضافات أو تعديلات يكون قد أجراها في العقار أو المطالبة بتعويض مقابلها لأي سبب كان.


شركات الإجارة في البورصة:

كشف المدير التنفيذي لسوق الأوراق المالية محمد جليلاتي أنه سيسمح لشركات التأجير التمويلي وشركات الإجارة المنتهية بالتمليك، بطرح سندات وصكوك إسلامية وسيتم تداولها في سوق دمشق للأوراق المالية.

وقال: (سنعطي الإمكانية لشركات التأجير التمويلي المنتهية بالتمليك بطرح سندات قروض على المواطنين، وأمام شركات الإجارة الإسلامية الإمكانية لطرح صكوك إسلامية، مؤكداً بأن المكان المناسب لتداول هذه الأسناد الصكوك هو في سوق دمشق للأوراق المالية، وستعتبر الصكوك والأسناد المالية من الأوراق المالية القابلة للتداول في سوق دمشق للأوراق المالية).

ولفت الجليلاتي بأن فتح الباب لدخول تلك الشركات إلى سوق دمشق للأوراق المالية له اشتراطات، أولها الخضوع للتدقيق من قبل مفتشي حسابات معتمدين من المصرف المركزي ومن قبل هيئة الإشراف على سوق الأوراق المالية، مع ضرورة إعداد بياناتها وفق معايير المحاسبة الدولية.


ملاحظات ومقترحات:

لم يلاحظ المرسوم رقم (88) كما أفاد المستشار القانوني في (بنك البركة) محمد خالد درويشة في الكثير من مواده بين عقد الإيجار التمويلي المعمول به لدى المؤسسات المالية التقليدية وبين عقد الإجارة المعمول به لدى المؤسسات المالية الإسلامية، حيث أن التطبيق العملي والمرجعية القانونية تختلف بين العقدين فالأولى تطبق عليها أحكام البيع والإجارة أثناء سريان العقد أما الثانية فنطبق عليها أحكام الإجارة فقط.

ولذلك نرى أن المواد (15-16-17) المتعلقة بتصنيف العقود من الناحية المالية والضريبية ودفع الرسوم ألزمت المستأجر بها بدلاً من المؤجر، والمادة (22) حملت المستأجر مخاطر المأجور وهذا مخالف لقواعد وأحكام عقد الإيجار في القانون المدني السوري ومخالف لقرار مجلس النقد والتسليف رقم (583) المتعلق بقواعد الإجارة المنتهية بالتمليك، مقترحاً أن تعامل العقود التي تجرى لدى المصارف معاملة العقود الموثقة لدى الكاتب بالعدل، مع النص صراحة في التعليمات على معاملة سجلات العقارات غير التابعة لوزارة الإدارة المحلية (كسجلات الجمعيات ومؤسسات الإسكان) معاملة السجل العقاري والمؤقت.

أبيض واسود