انخفاض أسعار العقارات ... والتطنيش الحكومي

[Speculator]

اشترِ شقة سكنية واحصل على الثانية بالمجان
شائعات انخفاض أسعار العقارات تزداد تدحرجاً.. والتدخل الحكومي يشبه (شحن غوّار)
بقلم: مروان دراج

يجري حديث واسع حول تراجع أسعار العقارات السكنية وبنسب مغرية جداً، ولم يتوان بعض الزملاء الإعلاميين والاقتصاديين، من الذهاب بعيداً لجهة المبالغة في هذا الجانب، بل أن التفاؤل الشديد جعل بعض الاقتصاديين يصف الأسعار الراهنة للعقارات بأنها "عادلة"، كما أن البعض الآخر لم يتوان عن القول: بأن الأسعار وفي أحياء محددة من المحافظات، وصلت إلى حدود المبيع بأسعار الكلفة أو ما دون هذه الأسعار. وحقيقة أنّ مثل هذه التوصيفات والكتابات لا أساس لها من الصحة، والذين يطلقون مثل هذا الكلام، لا يعبرون إلا عن رغبات وأمنيات تداعب أذهان وأحلام الذين يتطلعون ومنذ زمن بعيد إلى اقتناء شقة، حتى لو كانت في مناطق نائية وبعيدة وعلى أطراف المدن.

الانكماش العقاري:

وإذا كان لابدَّ من وضع النقاط على الحروف لتوصيف حقيقة ما هو قائم في سوق العقارات السكنية، فإن التعبير الأدق لتوصيف واقع الحال الراهن، يتمثل في مصطلح اقتصادي يتمثل في كلمة واحدة هو "الانكماش"، حيث لا بيع ولا شراء، وإذا كان هناك من يشير إلى بعض الأمثلة التي تؤكد انخفاض الأسعار، فهي تبقى حالات استثنائية وضمن أحياء ومناطق محددة، وبنسب لا تزيد عن (15-20) بالمئة في أحسن الأحوال، وأما أسعار السوق التي كانت متداولة قبل ثلاث إلى أربع سنوات، فهي تقريباً ما زالت على حالها، وقضية الراغب في الشراء تلعب دوراً هاماً في تحديد الأسعار الفردية الاستثنائية، وليس الأسعار السوقية الرائجة.

وفي حال الحديث عن الانكماش العقاري الراهن، فإنه من وجهة نظري الخاصة، فإن هذه الحالة يفترض أنها بداية إيجابية، وهي تشكل مقدمة واعدة ليس من أجل انخفاض الأسعار ضمن حدود كبيرة، وغير مألوفة، وإنما في تراجع ما شهدناه من واقع تضخمي ليس مقنعاً لا لجهة أسعار الأراضي ولا العقارات, ذلك أنًّه وفي معايير العلوم الاقتصادية القديمة والجديدة, هي حالة ضارة جداً بالاقتصاد الوطني، ولا علاقة لها لا من قريب ولا من بعيد في معاني الاستثمار والتنمية وإمكان تحقيق القيمة المضافة. فالأمر الذي يغيب عن أذهان شريحة واسعة من الاقتصاديين بأن ما حصل خلال السنوات التي أعقبت العام 2003، لا يمكن وصفه وفقاً لكافة المقاييس والحسابات الاقتصادية المحضة، سوى بالمضاربات، ودليل هذا الكلام، أنه وبعد مبادرة الحكومة في أواسط العام 2007، بتنظيم تدفق الوافدين من الأخوة العراقيين وإخضاعهم لشروط دخول محددة منها (التأشيرة)، بعد هذه المبادرة وبأسابيع أو شهور كانت رحلة الانكماش العقاري قد وصلت إلى ذروتها، وهذا يؤكد ويبرهن على أن ظروف غير عادية واستثنائية قد وفرت المناخ المناسب لحدوث المضاربات، وهناك شريحة واسعة من تجار العقارات، حاولت استثمار هذه الفرصة والاستفادة منها بكافة السبل، انطلاقاً من معادلة الهوة الكبيرة بين العرض والطلب، ما يعني أن ما نشهده اليوم قد يبشر فعلياً بتراجع الأسعار، ولكن ليس على المدى المنظور أو المستقبل القريب، وإنما الأمر مرهون في استثمار الحكومة بصوغ ضوابط وشروط جديدة من شأنها ترجمة القوانين والتشريعات التي تخص سوق العقارات، وفيما لو أخذنا ببعض الأمثلة، سوف نجد أن الإجراءات الحكومية ما زالت غير واضحة ومبهمة وتتميز بالتواطؤ الشديد، فمنذ أكثر من ثلاث سنوات يجري الحديث حول قانون للتمويل العقاري وإمكان صدوره كي يلعب دوراً محورياً في تصويب قطاع الإسكان، وإنه سيتيح فرصة تأمين السكن الصحي وبأثمان عادلة، غير أنَّ مثل هذا القانون وإلى الآن بقي مجرد حديث، كي يعقبه حديث آخر يشير إلى أن مجلس الوزراء قام بإقرار مشروع قانون يتضمن إحدأأاث هيئة عامة تسمى "الهيئة العامة للإشراف على التمويل العقاري"، وأيضاً مثل هذه الهيئة ما زالت مجرد فكرة متضمنة في مشروع قانون يجري الجدل حوله، ولا أحد يدري فيما إذا كان سيرى النور في وقت قريب. وبالضرورة الكل يعوِّل على مثل هذا القانون، والكل يأمل ضرورة التخلص من مثل هذا التثاؤب، لأنه وحسب مشروع القانون الذي يتعلق بالتمويل العقاري. فإنّه يفترض أن يمنح المستثمرين سواء المحليين أو الذين أحضروا رساميلهم من بلدان عربية، التسهيلات والمزايا التي من شأنها تشييد المشاريع السكنية التي سوف تراعي أوضاع أصحاب الدخل المحدود، وتسهم في توفير التمويل لمختلف فئات وشرائح المجتمع، إلى جانب تخفيض أكلاف الإقراض.

الفوائد المصرفية:

هذه العناوين وسواها جاءت في متن مضامين مشروع القانون، ما يعني أن صدوره لا يحتمل التأجيل والتسويف، فيما لو كانت نيات الحكومة جادة في تصويب قطاع الإسكان وردم الهوة بين العرض والطلب.

واستعجال الحكومة لجهة هذا القانون، يأتي من حقيقة كانت وما زالت تمنع المصرف العقاري بشروطه والإجراءات المعمول بها في منح كافة الراغبين في الحصول على قروض لشراء مسكن، بل أن هناك شريحة واسعة من ذوي الدخل المحدود تأخذها الرغبة في الاستمرار باستئجار مسكن على أن تبادر بسحب القرض، انطلاقاً من الفوائد المرتفعة والتي تصل في كثير من الأحيان إلى حدود الخيال، ففي حال كان هذا القرض سيسدد خلال فترة زمنية تمتد إلى (15) سنة، فإن الفوائد التي يتعين تسديدها تزيد على (100) بالمئة، فالقرض الذي تصل قيمته إلى مليون ليرة، سوف يسدد بقيمة (2) مليون ليرة. وكل ذلك من أجل شراء شقة قد لا تزيد مساحتها عن (70م2) وفي أحياء سكنية مخالفة وعلى أطراف المدن..، وبالمناسبة، فإنَّ قروض المصرف العقاري الذي يتبع للحكومة، سوف يبقى أكثر رحمة من المصارف الخاصة التي أحدثت خلال السنوات الأخيرة، فحسب المعلومات المتوفرة، ومن جانب أكثر من مصرف خاص، فإنّ هذه المصارف لا تقبل بأقل من (200) بالمئة من فوائد وعمولات ورسوم، ومثل هذا الرقم غير معمول به في كل دول العالم. وهو الأمر الذي جعل بدايات عمل هذه المصارف غير مبشرة على الإطلاق.

الشركات العقارية:
وأمّا الفورة التي أطلق عليها بالشركات العقارية والتي توالدت فجأة، ومن ثمَّ انسحبت من دائرة الضوء، فهذه أيضاً لا يمكن أن يعوَّل عليها لجهة تصويب قطاع السكن، وهي لم تكن أكثر من كذبة ذهب ضحيتها آلاف وربّما عشرات الآلاف من الذين اكتتبوا بها قبل سنوات، وهنا لا يمكن تبرئة ساحة بعض المرجعيات الرسمية من المسؤولية، فوزارة الاقتصاد على سبيل المثال، بادرت خلال عامي 2005 و2006، بمنح بعض التجار ورجال الأعمال أكثر من (100) ترخيص لإحداث شركات عقارية ولأن أصحاب هذه الشركات الوهمية منها وغير الوهمية، كانوا يعلمون علم اليقين، حقيقة عطش السوق إلى الشقق السكنية، فقد بادروا ولمجرد حصولهم على وثيقة من وزارة الاقتصاد، في الإعلان عن مشاريع سكنية عملاقة وبشروط ميسرة، بل إن بعض أصحاب هذه الشركات، لم يتردد في توزيع (بروشورات ومخططات فنية وهندسية تضم صوراً لأبنية سكنية أشبه بـ(الفلل والقصور)..، ومع مضي الوقت تبيّن أن كل ذلك ليس أكثر من مخططات مرسومة على الورق، وأنَّ هذه الشركات تقوم فقط بجباية الأموال وتسجيل أسماء المكتتبين، وحين قلنا، إنَّ التنسيق يغيب عن ساحة بعض المرجعيات الرسمية مثل وزارة الاقتصاد، فليس ذلك، إلاّ لأن هذه الوزارة كان يفترض بها منح التراخيص، حين تتمكن وزارة الإسكان من تأمين المقاسم والأراضي لهذه الشركات أو الجمعيات، فالأمر الذي سبق وأكده أكثر من مسؤول في قطاع التعاون السكني أكثر من مرة وفي أكثر من مناسبة، بأنَّ الحكومة كانت قد توقفت عن تخصيص الجمعيات بالمقاسم والأراضي منذ أكثر من عقدين من الزمن، وفضلاً عن هذا وذاك، فإنَّ شراء الأراضي من جانب الجمعيات والشركات يفترض أن يقوم على أسس وتعليمات جديدة، وهذه الأمور لم تقر بعد... وبالتالي، فالذين خسروا أموالهم كانوا ضحية مزدوجة، للشركات من جهة وللمرجعيات الرسمية من جهة أخرى..، بمعنى أو بآخر، فإنّ السعي إلى ولادة (هيئة التمويل العقاري) بأسرع وقت، سوف يساعد على إحداث نقلة نوعية في سوق العقارات التي تشهد فوضى غير عادية، وتسهم في إثراء حفنة من البشر، كانت وما زالت تمنع من وضع سوق العقارات على السكة الصحيحة.

syria steps