|
||||||
| السوق العقارية سوق مهم جداً ... في سوريا اعرف أخباره .. جديده .. المشاريع الخاصة والعامة .. أخبار (سكن الشباب) |
 |
|
|
أدوات الموضوع |
10-06-2010, 11:42 PM
|
#1 |
|
مراقب عام
شكراً: 1
تم شكره 8 مرة في 7 مشاركة
|
أسعار العقارات.. الحلول واضحة والمشكلة مستمرة
استطلعنا في الجزءين الأول والثاني من هذا التحقيق (نشرا في صفحة التحقيقات يومي الخميس 20/5 والثلاثاء 1/6/2010  آراء عدد من المشتغلين بالعقارات والمستثمرين فيها إضافة إلى رأي رئيس الاتحاد العام للتعاون السكني زياد سكري حول أسباب الارتفاع الجنوني لأسعار العقارات والمساكن في مناطق بعينها من دمشق كالمالكي وأبو رمانة وتنظيم كفرسوسة و(المزه والحمرا والشعلان «تجارياً»). وكذلك استطلعنا الآراء حول الأسعار (عقارات سكني - تجاري) مناطق وضواحي في دمشق وعلى حدودها الملاصقة من ريف دمشق في القسم الثاني. وسنتابع اليوم مع هيئة التطوير والاستثمار العقاري وشركتي بالميرا والأوائل للتطوير العقاري إضافة إلى رأي المؤسسة العامة للإسكان، إلى التفاصيل: طبيعة عمل الهيئة العامة للتطوير والاستثمار العقاري المهندس غياث القطيني في هيئة التطوير والاستثمار العقاري حدثنا عن تاريخ إنشاء الهيئة وأهدافها وماقامت به حتى الآن بقوله: أنشئت الهيئة بالقانون (15) لعام 2008 وصدرت التعليمات التنفيذية لعمل الهيئة عام 2009. وهي تهدف إلى تنظيم أعمال التطوير العقاري وتشجيع الاستثمار في هذا المجال من خلال إقامة مدن وضواح سكنية متكاملة، كذلك تهدف لمعالجة السكن العشوائي، وتأسيس شركات التطوير العقاري ودراسة الأضابير الخاصة بإحداث مناطق التطوير العقاري داخل وخارج مناطق التنظيم. وأوضح أنه تم الترخيص حتى الآن لأربع عشرة شركة للتطوير العقاري. مهام المطور العقاري وعن مهام ومسؤوليات المطور العقاري أوضح أنه يقوم بوضع برنامج التطوير العقاري الذي يتضمن البرنامج التخطيطي ويحدد الاحتياجات الآنية والمستقبلية لتجمع سكاني وفق أسس التخطيط العمراني والمخطط التوجيهي الذي يوضح المعطيات الواردة في البرنامج التخطيطي لاستخدامات الأراضي في منطقة التطوير العقاري. وأضاف: كذلك أجاز القانون للمطور العقاري الحصول على تسهيلات ومزايا يستفيد منها أثناء تنفيذ المشاريع المرخصة وفقاً لاحكام القانون (15) الخاص بإنشاء الهيئة، ويمكن لتلك المزايا أن تساهم في تخفيض كلفة انشاء المشروع، ومن ثم تخفيض سعر المتر المربع من البناء ليتمكن ذوو الدخل المحدود من امتلاك شقق سكنية مناسبة، الأمر الذي يساهم في كسر الاحتكار والمضاربة في أسواق العقارات. نطمح بالتعاون مع «الإدارة المحلية» للحظ أراضٍ تكون مناطق تطوير عقاري وتمنى القطيني أن يتعزز التعاون بين الهيئة التي هي جزء من وزارة الاسكان والتعمير، وذلك من خلال توجيه مجالس المحافظات والمدن للحظ أراضٍ تقع ملكيتها داخل أو خارج التنظيم، يمكن أن تكون مناطق تطوير عقاري تساهم في حل أزمة السكن، وأيضاً وضع خطط لتأهيل وتجديد مناطق سكنية قائمة ومعالجة مناطق السكن العشوائي التي من شأنها أن تفسح المجال لتنظيم هذه المناطق وتوفير مساكن إضافية عن طريق مطورين عقاريين. بضعة أشخاص يتحكمون بالأسعار محطتنا الثانية كانت في شركة بالميرا للتطوير العقاري مع مدير التسويق وبحوث السوق أُبي صوفان الذي رأى أن دمشق أكثر المدن السورية غلاء في أسعار العقارات، محدداً مناطق بعينها في دمشق، بل أحياء أو أجزاء من الاحياء ضمن المنطقة ، حيث يزيد سعر الشقة عدة أضعاف عن الشقة المقابلة لها في البناء الواحد، مستشهداً على ذلك بمساكن تقع في جزء من المالكي (غربي المالكي) وهي المطلة على حديقة تشرين. وعن الأسباب التي دفعت بالاسعار إلى الارتفاع بشكل جنوني رغم الجمود في حالة البيع أوضح أن تحديد أسعار العقارات هو في يد بضعة أشخاص عن طريق أصحاب مكاتب الوساطة العقارية، فإذا أراد هؤلاء رفع السعر إلى درجة هم يحدودنها فإنهم يتفقون على رفع سعر المتر في منطقة معينة أو حي معين ولايستطيع أحد أن يتدخل في قرارهم هذا. وطرح مثالاً على ذلك بأن أصحاب المكاتب العقارية هم الذين يحدودن للمواطن سعر بيته المعروض للبيع، فإذا قالوا له: إن سعر بيته هو عشرة ملايين فإنه يتمسك بهذا السعر حتى ولو دفعوا له تسعة ملايين، ولفترة قد تطول لبضعة أعوام. وأعاد أسباب هذه الظاهرة السيئة إلى عدم وجود شركات وساطة عقارية، وليس مكاتب عقارية تتعامل بشفافية وفق نظم وقوانين. ولفت ثانياً إلى عدم وجود عرض واضح للعيان حول أسعار العقارات، بحيث توجد ضواحٍ سكنية حول دمشق مخدمة بشكل جيد ولها أسعار محددة وواضحة يلجأ إليها المواطن بدلاً من البحث في الشوارع وفي المكاتب العقارية التي تتعامل معه وفق مزاجيتها ومنفعتها الخاصة. وأشار إلى وجود ضواحٍ حول دمشق ارتفعت أسعارها لكنها عادت وانخفضت لأسباب تتعلق بسوء الخدمات ولأسباب اجتماعية رفض الخوض فيها، مبيناً انه يمكن استخلاصها. وتحدث عن مشاريع قامت بها الدولة كضاحية قدسيا والسكن الشبابي التي حققت استجابة لاسعارها المعتدلة. الحل بإنشاء ضواح سكنية وحول التقارير الصادرة الخاصة بأسعار العقارات قال: إن شركته لاتأخذ بأي تقرير يصدر عن جهة غير حكومية، وأنهم يقومون برصد ومتابعة أسعار العقارات هبوطاً وصعوداً، ورأى أن الدولة هي المسؤول الاول عن تطوير وتوسيع المخططات التنظيمية والعمرانية مبيناً أن شركته ليس لها عقارات في دمشق فهي شركة متخصصة بالتطوير العقاري ولاعلاقة لها بما يحصل في السوق من مضاربة وان عقاراتها في ريف دمشق وليس في دمشق. وأوضح أن الانخفاض في أسعار العقارات بطيء جداً. ولكسر أسعار العقارات وإعادتها إلى حدودها الطبيعية رأى أن الحل يكون بإنشاء ضواحٍ سكنية جديدة حول المحافظات يتشارك فيها القطاعان العام والخاص وتكون أسعارها مناسبة لذوي الدخل المحدود، وتشمل خدمات متطورة وشدد على أنه لابد من الترويج لثقافة الضواحي حول المدن، هذا النظام المعمول به في كل أنحاء العالم، معبراً عن رأيه بأن السكن في الضواحي أفضل من السكن في مراكز المدن. كما أكد على ضرورة ايلاء شبكات الطرق (المترو) الأهمية القصوى لأن المواطن ذا الدخل المحدود تؤثر عليه وسائل النقل العادية مثل سيارات الأجرة والميني باص إذا اعتمدت بين الضواحي ومراكز العمل في المدينة. المضاربة ورأى أنه لايوجد في سورية مايسمى بالسعر العادل في العقارات والمساكن وانما يوجد مايسمى بنظام (البزنس) والصفقات. وحول التساؤل عن امكانية قيام الدولة بوضع أسعار للمساكن حسب المناطق، والاحياء تكون عادلة بحد أعلى وأدنى قال: لاتوجد هناك آلية واضحة في الاطار يمكن للحكومة أن تعتمدها، وأعاد القول: إن أسعار العقارات في المدينة يتحكم فيها عدد قليل من الاشخاص، مشيراً إلى مشروع قانون تعمل الحكومة على دراسته يتعلق بضرورة اشغال المساكن الفارغة،مبيناً أن تطبيق هذا الاجراء حين اكتمال نصه القانوني غير ممكن لان من لديه عدد من البيوت سيقول انها لاولاده وأشقائه وشقيقاته، ومشيراً في الوقت نفسه إلى عمليات تزوير العقود حين تسجيلها (أسعار البيع) وذلك بهدف التهرب من الضريبة وأن الجهات المعنية تسكت عن هذا الامر. وأكد مرة أخرى أن الدولة لاتستطيع تحديد أسعار للعقارات، وإنما تستطيع كسر الاسعار باقامة مشاريع وضواح سكنية منظمة تلبي حاجات المجتمع من خلال احتوائها على الخدمات الجيدة والملاعب والحدائق وغيرهما. وأوضح أن المضاربة على العقارات والمساكن هي لعبة تجار وأشخاص معينين يعرضون أسعاراً مرتفعة ومبالغاً فيها يساعدهم على ذلك قلة العرض في المنطقة التي تتم المضاربة فيها. مقولة: العقار هو الابن البار غير صحيحة وعلق على مقولة رسخها تجار العقار تقول: (إن العقار هو الابن البار) الذي لايخذلك، وعلّق بقوله: إن هذه المقولة غير صحيحة رغم أنها راسخة في العقول لانه سيأتي يوم وستنخفض أسعار العقارات، ويأخذ ذلك حين تمارس الدولة سياسة جيدة في التعاون السكني بالمشاركة بين القطاعين العام والخاص. وقال: وصل سعر الدونم في يعفور إلى حوالي أربعين مليون ليرة وحد أدنى عشرين مليون ليرة وأعاد السبب في ذلك إلى وجود البوابة الثامنة التي ستكون مركزاً تجارياً ومالياً مستقبلاً وانتقال بعض السفراء والقناصل وأعضاء السكن الدبلوماسي إلى السكن في يعفور. وطالب الحكومة بدعم شركات التطوير العقاري للمساهمة في انشاء مساكن لذوي الدخل المحدود، وذلك من خلال ايصال الخدمات الطرقية والكهربائية والمائية إلى الأراضي الموجودة فعلاً والتي انتهت دراساتها. وذكر أنه تم الترخيص لاربع عشرة شركة تطوير عقاري وجميع تلك الشركات لها مشاريع تشمل كافة طبقات المجتمع ولكنها بحاجة إلى دعم الحكومة للمساهمة في خلق مجتمعات عمرانية. ودعا إلى رغبة شركات التطوير العقاري في العمل مع الدولة لتنظيم مناطق المخالفات (تلك المشاريع العملاقة) وذلك باعادة بنائها واشغال ساكنيها بالمساحات التي يملكونها من خلال بناء أبراج تعود ملكية مايزيد على المساحات المشغولة من قبل المواطنين للدولة وللجهات المطورة، مبيناً أن هذه الخطوة ستسهم في كسر الأسعار بنسبة كبيرة جداً. السكن العشوائي كمناطق تطوير عقاري المهندس بسام الشهابي من شركة الأوائل للتطوير العقاري رأى أن السبب في ارتفاع أسعار العقارات والمساكن بالدرجة الاولى هو قلة وجود مناطق منظمة، وخاصة في دمشق، وأما لماذا لم تنجز المخططات ويتم توسيعها فأرجع ذلك إلى الروتين وعدم وجود الإرادة لدى المسؤولين، وطرح أمثلة على مناطق تنظيمية في معضمية الشام وجديدة عرطوز، حيث بدأ المخطط المبدئي للتنظيم عام 1997 وكان من المفترض أن تكون جاهزة للتسليم كمقاسم مفرزة للمالكين سنة 2000، ونحن الآن في عام 2010 ولم تصدر حتى الآن. ورأى الشهابي أنه لو كانت هناك مناطق تنظيمية مفتوحة لما تجاوز سعر المتر السكني 12 - 13 ألف ليرة، كما تحدث عن ضعف التخديم من قبل البلديات للمناطق بعد تنظيمها، حيث يتأخر تخديم المناطق بعد صدور مخططها التنظيمي أحياناً أكثر من (10) سنوات لتصبح جاهزة للاستثمار السكني، داعياً إلى سرعة انجاز وتوسيع المخططات التنظيمية وكذلك إلى سرعة العمل لتجهيز البنية التحتية لها. معوقات وعما قامت به شركة الأوائل للتطوير العقاري بعد الترخيص لها قال: هناك معوقات تمنع شركات التطوير العقاري من القيام بالاعمال التي أنشئت من أجلها، وطرح أمثلة على ذلك: - موضوع الموافقات، حيث لاتوجد خارطة واضحة للأراضي الزراعية أو غير الزراعية أو بالأصح توجد أراض غير مزروعة منذ عشرات السنين لكنها مصنفة زراعية واقترح إعادة رسم خارطة جديدة للمناطق الزراعية، وشدد في الوقت نفسه على إيصال شبكات الطرق والكهرباء والمياه إلى حدود المناطق المنظمة بالسرعة الممكنة. - كذلك مناطق السكن العشوائي، حيث تقول الجهات المعنية لشركات التطوير العقاري: اتفقوا مع ساكنيها، مطالباً الحكومة بطرحها كمناطق تطوير عقاري ضمن شروط تطرحها. الدايري: الضوابط اللازمة لعمل سوق العقارات غائبة مدير عام المؤسسة العامة للاسكان المهندس اياس الدايري تحدث حول أسباب ارتفاع العقارات في دمشق خلال السنوات الخمس الماضية بالقول: لكل سوق منظومة تتحكم فيه تتضمن ضوابط العمل والتداول اللازمة لضمان استقراره وكفاءته، عبر ضبط علمي سليم لمدخلاته ومخرجاته وأن من أهم أسباب عدم توازن الأداء في سوق العقارات في سورية تاريخياً والذي ينعكس انخفاضاً أوارتفاعاً أو جموداً في الاسعار، هو الغياب الواضح للمنظومة السابقة (ضوابط العمل والتداول اللازمة للاستقرار). وعن العاصمة دمشق تحدث الدايري عن الخلل الكبير بين العرض والطلب الذي يحتاج إلى رؤية شمولية تنطلق من مفهوم تنموي لدمشق ومحيطها الحيوي ضمن ريف دمشق كحد أدنى (دمشق الكبرى، ليس فيما يخص العقارات والسكن فحسب وإنما في المجالات التنموية كافة). ورأى الدايري أنه إضافة للمعطيات السابقة الخاصة بدمشق، هناك معطيات طارئة واستثنائية أثرت على ارتفاع أسعار العقارات فيها خلال السنوات الخمس السابقة أهمها: - قدوم المهجرين العراقيين بشكل كبير وتركزهم في ضواحي العاصمة وريفها. - الارتفاع الحاد في أسعار مواد البناء، وارتفاع أجور اليد العاملة وارتفاع أسعار المحروقات وانعكاس ذلك على التكلفة. ورأى أن هذه المتغيرات في سوق العقارات بدمشق، ومارافقها من ارتفاع كبير بالاسعار في ظل غياب الضوابط الكافية لمنظومة السوق، وسيطرة ثقافة المكاتب العقارية غير المؤهلة على السوق وترويج بعض وسائل الاعلام بشكل غير مقصود لهذه الثقافة، كل ذلك أوحى لشريحة من أصحاب المدخرات المتوسطة وأصحاب مهن غير عقارية بفرص لتحقيق أرباح خيالية في وقت قصير وساهم أيضاً بزيادة الطلب. «الجمود سينكسر والأسعار ستنخفض» وتابع: وعلى الرغم من زوال هذه الاسباب تدريجياً من خلال انخفاض اسعار المواد واستقرارها نسبياً، وعودة معظم الأخوة العراقيين إلا أن ذلك لم يؤد إلى انخفاض فوري للأسعار، بل إلى حالة جمود بالتداول. ورأى أن ذلك أمر طبيعي، وأن حالة الجمود هذه قد تطول أو تقصر حسب قدرة من قالوا بشراء العقارات بقصد الاتجار بها وليس استثمارها على الانتظار وتجميد أموالهم، وفي النهاية سيكسر الجمود ويستجيب السوق للطلب الحقيقي، مبيناً أن ذلك بدأ فعلياً في العديد من المدن خارج دمشق وفي بعض المناطق المتطرفة من دمشق. المضاربة على العقارات لم تقتصر على الأفراد واعتبر الدايري أن الدور السلبي للمضاربة بالعقارات لم يقتصر على الافراد بل تعداهم إلى العديد من الجمعيات التعاونية السكنية الاصطيافية التي راجت خلال السنوات الخمس الماضية على حساب التعاون السكني الحقيقي الموجه لتلبية احتياجات حقيقية في المجتمع من متوسطي ومحدودي الدخل، حيث توجهت هذه الجمعيات الاصطيافية لاقتناء عقارات بتكلفة عالية بهدف بناء تجمعات عمرانية بمواصفات فنية تفوق حتى السكن الراقي المتعارف عليه في سورية. وبين أن هذه المشاريع التي تم الترويج لها وسحب مدخرات العديد من المواطنين لأجلها لم تتحول إلى مشاريع حقيقية، بل إن معظمها دخل وأدخل المواطنين في اشكاليات إدارية وقانونية، وهذا ساهم في تكريس حالة الجمود. ضوابط عمل جديدة وعن منظومة الضوابط اللازمة لضمان استقرار سوق العقارات قال الدايري ان العمل على بناء هذه المنظومة أقر وبدأ فعلياً ضمن الخطة الخمسية العاشرة وانجز جزء منه، والجزء الأكثر تأثيراً قيد الانجاز، وهو ينطلق من تحليل منهجي وعلمي للنشاط العقاري الحالي والمستقبلي، الأمر الذي يفرض إعادة النظر بالأطر التشريعية، وكذلك الهيكليات الإدارية والمؤسساتية والمتطلبات المادية والبشرية ، وأهم المحاور التي انجزتها الحكومة: - زيادة مساهمة المؤسسة في تلبية الاحتياجات الإسكانية لمحدودي الدخل، والتوسع بمشاريعها في كافة المحافظات (شبابي، عمالي، إدخار) وتخطيطها لاطلاق حزمة جديدة من مشاريع السكن الاجتماعي. - تعديل قانون الإيجار السابق (والذي كان سبباً رئيسياً في ضعف العرض) وصدور قانون الإيجار الجديد. - تعديل قانون التعاون السكني في العام 2007 (حالياً حتى هذا القانون الجديد مطروح للدراسة والنقاش). إصدار قانون التطوير والاستثمار العقاري رقم 15 لعام 2008 وإحداث الهيئة العامة للتطوير والاستثمار العقاري وصدور التعليمات التنفيذية لهذا القانون، وبدء الترخيص للعديد من المطورين العقاريين (بهدف تفعيل وتنظيم دور القطاع الخاص المنظم بدعم العرض). - إصدار القرار الناظم لممارسة مهنة الوساطة العقارية، والذي يتوقع منه ضبط العديد من الممارسات السلبية لبعض المكاتب العقارية غير المؤهلة والتي ساهمت في مراحل متعددة بافتعال أزمات وهمية في سوق العقارات. - إصدار القانون (39) لعام 2009 المتضمن إحداث الهيئة العامة للإشراف على التمويل (بهدف دعم الطلب عن طريق استكمال الأدوات المالية والمصرفية ذات الصلة بالتمويل والرهن العقاري). «محاور تعمل الحكومة على إنجازها حالياً» - تطوير آليات تهيئة الأراضي وإعدادها للبناء وتجاوز العجز التراكمي في هذا المجال. - تطوير وتحديث أدوات وتقنيات تنفيذ المشاريع الإسكانية. - وضع الضوابط القانونية لتنظيم حركة تداول العقارات وحيازتها (تمليك، إيجار) بما يضمن الاستثمار الفعلي والأمثل للرصيد العقاري في سورية، ويمنع عمليات الاتجار والمضاربات العقارية غير القانونية أو غير المرخص بها لعقارات وهمية أو عقارات قائمة وخارج الاستثمار المطلوب لهذه العقارات. ورأى الدايري أن مشاريع المؤسسة كانت وستبقى الخيار المضمون لمحدودي الدخل، ولا أحد يستطيع إنكار أو تجاهل نجاح الحكومة من خلال المؤسسة بالاستمرار بهذه المشاريع في ظل أصعب الظروف التي نتحدث عنها خلال السنوات المنصرمة في قطاع الاسكان وإبقائها بعيدة عن الاثار السلبية لهذه الظروف. وأخيراً لفت إلى أنه تم إنجاز النص التشريعي اللازم لتعديل قانون إحداث المؤسسة ورفعه لمجلس الوزراء، هذا الاطار القانوني الجديد وبعد صدوره سيعطي للمؤسسة المزيد من المرونة والفعالية بما يتناسب مع المهام المناطة بها وبما يضمن لها العوائد الاستثمارية كمؤسسة اقتصادية، ويعزز دورها الاجتماعي. شعبان أحمد - هلال عون : الثورة 9-6-2010 |
|
|
|
| الكلمات الدلالية (Tags) |
| عقارات سورية |
| أدوات الموضوع | |
|
|
المواضيع المتشابهه
|
||||
| الموضوع | كاتب الموضوع | المنتدى | مشاركات | آخر مشاركة |
| أسعار العقارات في سورية ارتفعت 500 بالمئة في ثمانية سنوات | سوري2 | السوق العقارية | 1 | 23-06-2010 07:47 PM |
| أسعار العقارات تراجعت 40% والإيجار 50% | سليم نجار | السوق العقارية | 19 | 20-01-2010 06:28 AM |
| انخفاض أسعار العقارات ... والتطنيش الحكومي | Speculator | السوق العقارية | 0 | 09-11-2009 11:59 AM |
| جمود السوق وقانون التطوير وراء انخفاض أسعار العقارات | Speculator | السوق العقارية | 0 | 13-09-2009 03:52 PM |
| ترقبوا انهياراً حاد في أسعار العقارات في سوريا وخصوصاً عقارات دمشق | Speculator | السوق العقارية | 2 | 14-06-2009 11:37 PM |