أزمة السكن: لا بيع، لا شراء، لا انخفاض، لا ارتفاع، لا حل !

[Rihab]

السكن كمشكلة لم تبدأ كما يرى البعض في سورية إلا في السنوات الثلاثين الماضية، فقبل ذلك كان من المعتاد عليه أن يزوج الأب أولاده وأن يسكنوا في البيت نفسه، بحيث يضم المسكن عدداً من الأسر داخل عائلة واحدة، تسكن في بيت واحد. وهو تقليد اتبع في المدينة كما في الريف، لكن مع تغير العادات والتقاليد والأعراف، بتغير الزمان وأحواله، وتطور وسائل النقل والاتصال، إضافة إلى تطور التعليم، وقلة مردود الأراضي الزراعية، وتركز الأنشطة في المدن الكبرى، فقد حصل تداخل واضح بين الريف والمدينة، تداخل دفعت ثمنه المدينة ازدحاماً ـ وخصوصاً المدن الكبرى التي طالما واجهت أزمة سكن بفترات مختلفةـ على حساب الريف، الذي فقد أيدياً عاملة كان يمكن الاستفادة منها في تطوير الريف باتجاهين: الأول عبر الحرص على عدم هجرة أبنائه. والأمر الثاني: جعل الريف جاذباً، وليس طارداً لأبنائه، وهو الأمر الذي كان لينعكس إيجاباً على المدينة عبر تخفيف أزمة السكن فيها، لكن ما حصل أن المشكلة استمرت باستمرار الزيادة السكانية وعجز الحلول، التي تقدمها الحكومة أو تسهلها لتأمين المسكن للمواطنين، ومع تراجع متوسط الدخل الفردي في ثمانينيات القرن الماضي، وصولاً إلى المرحلة الحالية، وارتفاع الفجوة بين الأجور والأسعار نتيجة ارتفاع معدلات التضخم إلى مستويات عالية، فقد أصبح تأمين مسكن لأي أسرة هاجس رعب حقيقي تنام وتستيقظ عليه، ساهم في تعميقه عدم وجود عروض مناسبة تلبي الطلب المتزايد على السكن من ناحية وارتفاع أسعار العقارات والإيجارات من ناحية أخرى، بما يفوق قدرة السوريين ذوي الدخل المحدود على الشراء والإيجار.

غلاء البيوت
وهو الأمر الذي جعل من رحلة البحث عن منزل مناسب أطول رحلة يقوم بها المواطن السوري طوال حياته، رحلة يتعرض خلالها لخيارات عديدة وعروض جمة وطرق ممهدة أحياناً ووعرة بأغلب الأحيان للحصول على منزل (إن حصل) بشق الأنفس، بعد عراك ومخاطر قد تقضي على آماله بمنزل يؤوي أسرته، وبين ارتفاع أسعار العقارات الجنوني في السنوات الأخيرة وانخفاض دخل المواطن السوري بات الأمر شبه مستحيل وخصوصاً بالنسبة لشريحة الشباب، بحيث أصبح اقتناء عش الزوجية حلم كل شاب وفتاة..؟ أما الحصول على مسكن يحتضن أفراد العائلة فمن المستحيلات. أبو عبدو الذي يعمل في إدارة إحدى المقاهي في إحدى المؤسسات العامة منذ عشر سنوات بدأها عاملاً ثم تدرج ليصبح مديراً يقول: إنه من طرطوس وقد قرر في الفترة الأخيرة أن ينتقل إلى محافظتها فاشترى محلاً على العظم من أجل أن يبدأ عمله الخاص محلاً كلفه ما جمعه خلال السنوات الماضية، والآن وبعد أن اشترى المحل هو مضطر لأن يأخذ قرضاً لكي يؤمن كسوة المحل من أجل أن يبدأ بعد ذلك العمل به. وهنا يبين أنه إذا ما تيسرت الأمور فهو بحاجة إلى خمس سنوات لكي يسدد أقساط المحل وبعدها خمس سنوات أخرى لكي يستطيع تشييد بيته بعد أن أعطاه والده قطعة أرض وهنا يتساءل أبو عبدو هل يمكن للفتاة التي أحبها وتحبني، أن تنتظر عشر سنوات أخرى أم أتزوج الآن؟ وإذا تزوجنا أين سنسكن؟ ويؤكد أنه في حيرة من أمره هل يتابع مشروعه التجاري أم يبدأ ببناء البيت الذي لن يكتمل قبل خمس سنوات أم يتزوج وبعده يحلها ألف حلال؟ علماً أن ذلك يحصل في وقت تعاني فيه سوق العقارات في سورية حالة ركود كبيرة منذ ما يقارب السنتين، بعد الاستقرار الذي شهده في أسعار العقارات الجنونية التي ضاهت أسعار الدول المتقدمة عقارياً.

محدودو الدخل والجمعيات السكنية
عجز القطاع التعاون السكني عن حل المشكلة لما انتابه من أخطاء وابتعاده عن الواقع المعيش، واستغلال العاملين في هذا المجال لمزايا هذا القانون لمصالح شخصية بعيدة عن الهدف من التعاون السكني. إضافة لفقدان المواطن السوري ثقته بهذه الجمعيات نظراً لما شهدته العديد من الجمعيات من فساد ونهب وسوء التنظيم والإدارة عدا نشوء الجمعيات الوهمية، ما زاد في تعقيد مشكلة السكن.
قصي عيادة إعلامي: يرى أن السكن أصبح حلماً بالنسبة للمواطن السوري لأن الأرقام تشير إلى أن أسعار المنازل في سورية أسعار فلكية، ولا يمكن لأي شاب يتخرج في الجامعة ومهما بلغت الدرجة العلمية الدراسية أن يتزوج وأن يقطن في منزل علماً أن ذلك هو أبسط حقوق العيش الكريم، في حدوده الدنيا وهذا يعود إلى إخفاق الجهات المعنية في معالجة هذه القضية، وجعل هذه المسألة مرهونة بيد تجار وسماسرة البناء الذين يتحكمون بالسوق. قصي يرى أن الجمعيات السكنية وجدت لتكون مساعدة لحل أزمة السكن إلا أنها أصبحت هي مساعدة للتجار ومركزاً للبيع والشراء ناهيك عن المدة الزمنية الطويلة جداً لتسليم منزل التي تتراوح بين 15-20 سنة لذلك من يسجل على بيت لا يستلمه هو بل أولاده. أما عاطف الذي استطاع الحصول على بيت عن طريق إحدى الجمعيات السكنية، بعد أن أخذت الجمعية قرضاً له عن طريق البنك العقاري فيبين أن كل مردوده الشهري تقريباً يذهب بهذا الاتجاه. الأمر الذي اضطره إلى العمل بعد الظهر من أجل تأمين باقي متطلبات الحياة الأساسية. على النقيض منه يؤكد عبد الخالق أنه قد سجل في إحدى الجمعيات السكنية التعاونية منذ خمسة عشر عاماً لكن حتى الآن لم تبدأ الجمعية بالبناء.

عمالي وآخر شبابي
يعتبر موضوع السكن الشبابي أحد الحلول (الجزئية) في التخفيف من حدة هذه الأزمة ولكنها غير كافية. فالأسعار التي طرحت للسكن الشبابي في البداية كانت معقولة جداً، وتؤكد نية الدولة في تأمين سكن اقتصادي للشباب السوري الذي يكفيه معاناته من البطالة وانخفاض مستوى الدخول والتضخم وغير ذلك. ويرى قصي: أنه إن كانت هناك مشاريع شبابية كما تقول وزارة الإسكان فهي بطيئة التنفيذ، إضافة إلى غياب الرقابة الحقيقية للأعمال. على حين يؤكد سليمان أن المشكلة الحقيقية هي في الأجور وليست في السكن سواء كان شبابياً أم غيره فما يحصل عليه المواطن من راتب في نهاية كل شهر لا يكاد يكفي مصاريف العائلة حتى منتصف الشهر، فكيف بدفع أقساط شهرية للسكن سواء كان شبابياً أم تعاونياً أم غيره؟ أما أبو يزن من اللاذقية الذي يسكن في بيت مستأجر في دمشق، بسبب ظروف عمله الوظيفي التي تتطلب منه ذلك فيقول: إنه وخلال عمله المستمر لأربع سنوات لم يستطع تجميع جزء من ثمن المنزل لذلك اتجه للبحث عن عمل آخر فوجد ضالته في العمل نادلاً بعد الظهر في المطاعم ورغم ذلك يرى أن ما يحصده من دخل لا يتناسب مع إمكانية أن يشتري بيتاً فما يحصل عليه من دخل يتوزع بين إيجار البيت الذي يسكنه ومصروفه الشخصي ذلك أن مجموع دخله هو 15 ألفاً يذهب منها عشرة آلاف بين إيجار ومصروف علما أنه يستعد للزواج وبالتالي فإن ما يوفره يذهب أغلبه لتأمين حاجات العرس وأثاث البيت علما أن الأهل غير قادرين على مساعدته في ذلك مع وجود خمسة إخوة. ويؤكد أبو يزن أنه لا يثق بما يسمى السكن الشبابي، ناهيك عن أنه غير قادر على تأمين الدفعة الأولى فما بالك بدفع الأقساط الشهرية.
أما السكن العمالي فيرى أغلب من استطلعنا آراءهم في هذا المجال أنه وعلى الرغم من حيوية هذا المشروع إلا أنه لم يستطع حتى أن يؤمن السكن بالنسبة للشريحة المستهدفة فإذا كان الإعلان الأخير سيوزع حسب نتائجه على المستفيدين خلال سبع سنوات كما يرى البعض، فإن الإعلان القادم لن يستفيد منه أحد قبل أربعة عشر عاماً هذا إضافة إلى أن الحكومة أدارت الإعلان الأخير بعقلية التاجر حيث ألزم كل من يود التقدم له بوجوب إملاء وتوقيع استمارة من أكثر من خمس عشرة جهة حكومية، هذه التوقيع لم تكن بلا نقود بل إن أقل مبلغ دفع على إنجاز أي من هذه الاستمارات كان 2500 ليرة سورية. وهو أمر يؤكد أن جيوب المواطنين هي الخزينة الحقيقية للحكومة حيث تسحب منها بطرق قانونية ما يلزمها لتمويل مشروع السكن العمالي. علماً أن الفئة المستفيدة في النهاية هي فئة العمال الذين أوشكوا على التقاعد أو أنهم تقاعدوا. وهو أمر يؤكده أبو عبد الله الذي أمضى أكثر من عشرين عاماً في عمله في انتظار فرصة كهذه، لكن الفرصة فاتته. ليس لأنه لم يتقدم بالأوراق المطلوبة، وليس لأن الترتيب الأولي الذي صدر عن إدارته لم يتضمن اسمه، بل إن ما فاجأه أن إدارته أصدرت القوائم المعنية، لكن المفاجأة كانت أن أكثر من عشرين اسماً لم تكن قد استكملت أوراقها استطاعت بطريقة ما إيجاد طريقها إلى قوائم التخصيص.. لكن كيف لا أحد يعلم.

حلول أجمع عليها المواطنون
أغلب المواطنين المستطلعة آراؤهم أكدوا أن عدم توزيع الحكومة للأراضي وعدم النظر إلى ازدياد السكان في سورية وخاصة المتمركزة في العاصمة أدى إلى اختناق كبير وارتفاع في أسعار المتر المربع... علماً أن الحل بسيط جداً وهو أن تقوم الدولة بإطلاق بيع الأراضي وربط دمشق بضواح تربطها طرقياً وخدمياً بمركز العاصمة، الأمر الذي سيؤدي حكما إلى هبوط الأسعار. فإعادة النظر بالمخطط التنظيمي لمدينة دمشق لتكون دمشق الكبرى، سيكون له انعكاسات كثير ايجابية على المواطن ومستوى الخدمات التي تقدم فهذا التوسع في حال حصوله سيخلق حالة من التوزع الجديد بحيث تصبح مناطق ريف دمشق البعيدة كالنبك مثلاً غير تابعة لدمشق الكبرى.. كما رأوا أنه يجب إيجاد آلية لعمل وزارة الإسكان تتناسب مع تطور العصر وما يحققه القطاع الخاص من سرعة في الإنجاز أي يجب أن تتخلص من القوانين التي تكبلها ناهيك عن العقلية المتمركزة فيها والتي تتمتع ببيروقراطية عالية. بما يسهم في معالجة مشكلات السكن العشوائي ومناطق المخالفات وتأمين السكن الملائم والمناسب لمختلف الشرائح الاجتماعية من حيث التكلفة المادية والشروط الصحية والاجتماعية. أما الحل الآخر والذي يجب أن يكون رديفاً للحلول السابقة فهو أن تقوم الحكومة، بتحديد المناطق السكنية الجديدة، وتخديمها بكل ما يلزم من طرق وكهرباء وماء.. الخ. وذلك بعد توزيعها على شكل مقاسم سكنية تطرح للبيع للشركات أو للجمعيات السكنية، ضمن شكل محدد للبناء تحدده الحكومة كما تحدد المدة الزمنية الواجبة للإنجاز، وبالتالي فإن أي شركة أو جمعية لن تستطيع التلاعب بأي من مواصفات البناء، إضافة إلى أن هذا الحل يختصر على أي شركة أو جمعية، وقتاً طويلاً يهدر في البحث عن الأرض ومن ثم وقت آخر لتخليصها وتطويبها في السجل العقاري.

حلم أي مواطن
وفي الختام فإنه لا أحد ينكر أن أزمة السكن هي إحدى الأزمات المستعصية التي تعاني منها بلدان العالم عموماً، والبلدان النامية ومنها سورية خصوصاً، لكن هذه الأزمة وطوال عقود طويلة لم تعالج محلياً وفق خطط إستراتيجية تأخذ بالتنامي المتزايد للسكان وتعدد احتياجاتهم بعين الاعتبار. فكان هناك دائماً تباين حاد بين زيادة السكان الآخذة بالانفجار والحلول الضعيفة من جهة وارتفاع الفجوة بين الأجور والأسعار من جهة أخرى. لذا فإنه على الحكومة أن تنظر للسكن باعتباره وظيفة من وظائف الدولة التي لها الأولوية فترصد في ميزانيتها السنوية مبلغاً للإنفاق في بناء المساكن الشعبية لتلبية حاجات المواطنين بأسعار وشروط سهلة التسديد. والعمل على توفير الأراضي المخصصة للبناء وتسهيل إجراءات بناء المساكن إضافة لتخفيض معدلات الفائدة على الإيداعات بما يسمح للمصرف العقاري وغيره بالإقراض بمعدلات فائدة متدنية وتخفيض رسوم رهن العقارات وزيادة آجال القروض الممنوحة من المصرف العقاري وغيره من المصارف العامة لتصل حتى 30عاماً بما يسمح بانخفاض الأقساط الشهرية للقروض وزيادة سقف القروض الممنوحة. فإذا لم تستطع ذلك فإن الحل الوحيد الممكن هو زيادة الأجور بما يسمح لأي مواطن شراء بيت خلال خمس أو عشر سنوات في أقصى حد.
وفي السياق نفسه شهدت أسعار العقارات بريف دمشق في الآونة الأخيرة الركود والجمود المسيطر على أسواق العقارات في ظل جنون الأسعار التي ارتفعت على الرغم من كثرة العرض وقلة الطلب ويعود سبب الجمود الواضح لحركتي البيع والشراء إلى ضعف السيولة النقدية لدى الزبائن والارتفاع الجنوني لأسعار العقارات إضافة إلى قرب موسم الشتاء.
ويُعول محمد الدرة تاجر عقارات سبب ارتفاع متر البناء في بعض مناطق الريف إلى ارتفاع سعر متر أرض العمار نتيجة ازدياد الطلب والشراء على الأراضي الأمر الذي زاد سعر متر البناء باعتباره مرتبطاً بشكل مباشر بالسعر الإجمالي لسعر العمار مضيفاً إن أسعار الأراضي بريف دمشق تتفاوت بشكل ملحوظ بين أرض وأخرى، حيث حافظت بعض الأراضي على أسعار ذهبية بينما بقيت بعض الأراضي الأخرى تجر أذيال الخيبة.

395 جمعية
عضو المكتب التنفيذي بريف دمشق يوسف عبد الصمد قال إن عدد الجمعيات السكنية والاصطياف ارتفع إلى أكثر من 395 جمعية الأمر الذي يساهم في انخفاض سعر متر البناء في بعض المناطق، لأن أراضي الجمعيات أسعارها معقولة، مشيراً إلى أن القانون رقم /17/ جاء لتسهيل عمل الجمعيات باعتبار أن بعض الجمعيات يساهم في المزيد من الإعفاءات والضرائب والرسوم وبالتالي يتم تأمين المسكن بسعر معقول.

ارتفاع للإيجارات
وقال صاحب مكتب عقاري عبد الرحمن.ع إنه في نهاية عطلة فصل الصيف وبدء العام الدراسي الجديد بدأت حركة البيع والشراء لسوق العقارات بريف دمشق تتضاءل بشكل خفيف بينما تتجه إيجارات الشقق السكنية في صحنايا والأشرفية إلى الارتفاع الملحوظ الأمر الذي يساهم في انتعاش سوق إيجار العقارات، مشيراً إلى أن هناك انخفاضاً ملحوظاً بسيطاً في أسعار العقارات وخاصة في أشرفية صحنايا وجديدة وداريا ومعضمية الشام مقارنة مع الأشهر الثلاثة الماضية لكون عرض الشقق السكنية الخاضعة للبيع أصبح أكثر من الطلب.
وبين أن سبب الانخفاض البسيط الذي تشهده العقارات يعود إلى قرب فصل الشتاء، مضيفاً إن أسواق السكن العقاري جامدة رغم التطور العمراني الهائل الذي تشهده معظم مناطق ريف دمشق.

أسعار العقارات تبقى مجرد تكهنات
وأوضح عصام ياغي صاحب مكتب عقاري أن أسعار العقارات بريف دمشق تبقى مجرد تكهنات أو إشاعات لا تتناسب مع ظهور النمو العمراني الذي تشهده معضمية الشام وداريا.
وأوضح الياغي أن سوق العقارات شهد في العام الحالي انخفاضاً في نسبة البيع والشراء مقارنة مع السنوات الماضية مشيراً إلى أن الطلب مستمر بشكل طفيف حول الشقق السكنية الصغيرة التي لا تتجاوز مساحتها 100م وتمتلك سند طابو للاستفادة منها في سحب قرض من المصارف بينما يتراجع الطلب كلما زادت مساحة الشقق السكنية، ويضيف إن مستوى مؤشرات بيع وشراء الشقق السكنية خلال الفترة القادمة يتجه نحو الهبوط تزامناً مع ذهاب أغلب الزبائن إلى خارج سورية، علماً أن معظم الزبائن الذين يسعون إلى شراء شقق سكنية هم من المغتربين. وقال إن أسعار العقارات انخفضت بريف دمشق حسب المؤشرات بشكل طفيف والبالغة نحو 10% مع ازدياد نشاط حركة الإيجارات في معظم المحافظة وأن الأسعار لا تزال محافظة على السقف الذي وصلت إليه قبل عدة سنوات.
ولفت إلى أن الركود هو المسيطر على أسواق العقارات في ظل جنون الأسعار التي ارتفعت على الرغم من كثرة العرض وقلة الطلب.

داماس بوست نقلاً عن الوطن