ما هي شروط تملك غير السوري للعقارات؟

[محمد ابو علي]

السلام عليكم
السادة الخبراء والمختصين
ما هي شروط تملك غير السوري للعقارات في سوريا؟

مع خالص تقديري

[ابو تيم]

اسم الخدمة :
تملك العرب والأجانب
الجهة المانحة للخدمة :
الشؤون المدنية - وزارة الداخلية
التعريف بالخدمة :
يحق لأي مواطن أجنبي التملك ضمن الأراضي السورية ولكن بعد الحصول على الموافقة.
الوثائق المطلوبة :
1- طلب موجه إلى ديوان المحافظة التي يقع العقار داخل حدودها الإدارية، مع العنوان والهاتف.
2- قيد نفوس لطالب التملك مصدق أصولاً لدى وزارة الخارجية السورية مع بيان عائلي.
3- قيد عقاري للعقار المطلوب تسجيله، وترفق به قائمة مساحة أصولية صادرة عن دائرة المساحة في المديرية المذكورة، ما لم تكن المساحة مسجلة في القيد العقاري.
4- بيان من البلدية يوضح موقع العقار من المخطط التنظيمي والحدود الإدارية لمكان الاصطياف.
5- بيان من البلدية يبين المساحة المحددة بنظام ضابطة البناء إذا كان العقار واقعاً ضمن المخطط التنظيمي.
6- أحد الوثيقتين:
- صورة عن قيد نفوس البائع
- هويته.
7- وثيقة حصر إرث شرعية في حال الانتقال بطريق الإرث.
8- صورة عن بطاقة الإقامة الصادرة عن أحد فروع الهجرة والجوازات بالنسبة للأجنبي.
9- عقد البيع.
10- وثيقة رسمية عن نظام التملك بالنسبة للأجنبي وفق مبدأ المعاملة بالمثل.
إجراء الخدمة :
1- تقدم كافة الوثائق إلى الجهة المانحة بعد مراجعة ديوان المحافظة.
2- بعد التأكد من صحة المستندات يتم منح الموافقة.

[فراس السكري]

اولا السلام عليكم
اهلا بك واليك القانون كاملا
واي استفسار انا بالخدمة

القانون رقم 11 لعام 2008 ( قانون تملك العرب و الأجانب)
المتعلق بموضوع الحقوق العينية العقارية التي يحق لغير السوريين اكتسابها في أراضي الجمهورية العربية السورية
رئيس الجمهورية‏
بناء على أحكام الدستور
وعلى ما أقره مجلس الشعب في جلسته المنعقدة بتاريخ 13-6-1429 هـ الموافق في 17/6/2008م
‏ يصدر ما يلي:
مادة (1)
مع مراعاة أحكام كل من المرسوم التشريعي رقم 41 تاريخ 14-5- 1972 والقانون رقم 41 تاريخ 26-10-2004 والمرسوم التشريعي رقم 8 تاريخ 27-1-2007 والقانون رقم 32 تاريخ 14-12-2007 لا يجوز إنشاء أو تعديل أو نقل أي حق عيني عقاري في أرض الجمهورية العربية السورية لاسم أو لمنفعة شخص غير سوري طبيعياً كان أم اعتبارياً باستثناء

أ - تملك الأسرة بقصد سكنها الشخصي وعلى وجه الاستقلال عقاراً واحداً مبنياً برخصة نظامية وفق نظام ضابطة البناء وحدة سكنية متكاملة لاتقل مساحتها الدنيا عن 200 م2 ولا يقبل طلب الإفراز الطابقي لهذا العقار في حال قابليته للإفراز على أن يتم التملك بترخيص مسبق يصدر بقرار عن وزير الداخلية ويقصد بالأسرة في معرض تطبيق هذا القانون ماهو وارد في المادة الأولى من المرسوم التشريعي رقم 26 تاريخ 12-4-2007 على أن تكون إقامتها في الجمهورية العربية السورية إقامة مشروعة ودائمة.
ب- تملك البعثات الدبلوماسية والقنصلية والهيئات والمنظمات العربية والإقليمية والدولية مقرات لها أو لسكن رؤسائها وأعضائها داخل المخططات التنظيمية للوحدات الإدارية أو البلديات وفقا للحاجة.

ولايتم التملك إلا بموافقة مسبقة من رئيس مجلس الوزراء بناء على اقتراح وزير الخارجية وبشرط المعاملة بالمثل بالنسبة للبعثات الدبلوماسية والقنصلية.

المادة (2)
يمنع على غير السوري الذي اكتسب ملكية عقار وفق أحكام هذا القانون أن يتصرف به بأي وجه من وجوه التصرف الناقل للملكية قبل مضي خمس سنوات على اكتساب الملكية.

المادة (3)
إذا انتقل لغير السوري بطريقة الإرث أو الانتقال أو الوصية عقار واقع داخل أو خارج المخططات التنظيمية للوحدات الإدارية والبلديات يسقط حقه فيه وعليه نقل ملكيته إلى مواطن سوري خلال مدة سنة من تاريخ انتقاله إليه والا ينتقل إلى إدارة أملاك الدولة لقاء دفع قيمته المقدرة وفقا لقانون الاستملاك.

المادة (4)
يجوز بمرسوم بناء على اقتراح مجلس الوزراء في حالات الضرورة السماح بالتملك للشخص غير السوري طبيعيا كان أم اعتباريا دون التقيد بأحكام المادتين 1 و 3 من هذا القانون.
المادة (5)
مع مراعاة أحكام كل من المرسوم التشريعي رقم 41 تاريخ 14-5-1972 والقانون رقم 41 تاريخ 26-10-2004 والمرسوم التشريعي رقم 8 تاريخ 27-1-2007 والقانون رقم 32 تاريخ 14-12-2007 يجوز إجراء عقود إيجار للعقارات المبنية داخل المخططات التنظيمية للوحدات الإدارية والبلديات لاسم أو لمنفعة أشخاص غير سوريين طبيعيين كانوا أم اعتباريين لمدة لاتزيد عن خمس عشرة سنة غير قابلة للتمديد أو التجديد ويمنع التأجير خلاف ذلك.
المادة (6)
في المناطق الحدودية يخضع التملك والإيجار والاستثمار المنصوص عليه في هذا القانون لشرط مسافة الابتعاد التي تحدد بقرار يصدر عن وزير الدفاع.
المادة (7)
أ- يبت في طلبات الترخيص المشترطة بموجب هذا القانون خلال 60 يوماً من وصول الطلب إلى وزارة الداخلية ويعتبر قرار وزير الداخلية بعدم الموافقة على الترخيص قطعيا لايقبل طريقاً من طرق الطعن أو المراجعة.
ب- يجوز تجديد طلب الترخيص بعد انقضاء سنة على تاريخ القرار بعدم الموافقة.

المادة (8)
أ_ على المؤجر في عقود الإيجار المنصوص عليها في المادة 5 من هذا القانون أن يتقدم بإعلام إلى الوحدة الشرطية في موقع العقار محل العقد خلال أسبوع من تاريخ العقد على الأكثر.
ويجب تقديم الإعلام أيضاً في حال تمديد أو تجديد العقد خلال أسبوع من تاريخ التمديد أو التجديد على أن لاتزيد مدتها عن خمسة عشر عاماً.
ب- يحدد نموذج الإعلام بقرار يصدر عن وزير الداخلية.
ج- يمنح مؤجرو العقارات المعدة للسكن لأشخاص غير سوريين بموجب عقود إيجار مازالت نافذة بتاريخ صدور هذا القانون مهلة خمسة عشر يوماً للإعلام عن هذه العقود.
المادة (9)
على بائع العقار في الحالتين المنصوص عليهما في البندين أ و ب من المادة 1 من هذا القانون أن يتقدم بإعلام إلى الوحدة الشرطية في موقع العقار المبيع مرفقاً بقرار وزير الداخلية بالترخيص أو بموافقة رئيس مجلس الوزراء حسب الحال خلال أسبوع من تاريخ العقد على الأكثر.

المادة (10)
أ- يمتنع على الدوائر العقارية ودوائر السجل المؤقت وسائر الجهات الأخرى المختصة بنقل الملكية العقارية كما يمتنع على الكتاب بالعدل توثيق بيوع العقارات المشمولة بأحكام هذا القانون مالم تبرز قرارات الترخيص أو الموافقات المطلوبة بموجبه.
ب- ترد الدعاوى التي تقام بهذا الشأن دون إبراز القرارات والموافقات المذكورة أما الدعاوى القائمة قبل تاريخ نفاذ هذا القانون فتنطبق عليها أحكام المرسوم التشريعي رقم 189 تاريخ 1-4-1952 وتعديلاته وترد في حال عدم إبراز قرارات الترخيص المشترطة بموجبه.

المادة (11)
أ_ يعتبر باطلاً كل عقد أو اتفاق أو إجراء أو إقرار يجري خلافاً لأحكام هذا القانون وكذلك كل عقد يجري باسم شخص مستعار بغية التهرب من أحكامه وتعتبر باطلة الشروط الفرعية كافة التي يقصد منها ضمان تنفيذ العقود المذكورة.
ب- على النيابة العامة إقامة الدعاوى بإبطال العقود الموثقة أو المسجلة خلافاً لأحكام هذا القانون لدى المحاكم المختصة ومتابعة تنفيذ الأحكام الصادرة فيها.

المادة (12)
يعاقب بالحبس من سنة إلى ثلاث سنوات وبالغرامة المعادلة لقيمة الأموال والحقوق التي تناولها العقد كل من أقدم على إجراء عقد لمصلحة شخص غير سوري خلافاً لأحكام هذا القانون أو توسط بإجرائه إضافة إلى مصادرة تلك الأموال والحقوق.

المادة (13)
يصدر وزير الداخلية التعليمات اللازمة لتنفيذ أحكام هذا القانون.

المادة(14)
ينهي العمل بالمرسوم التشريعي رقم 189 تاريخ 1/4/1952 وتعديلاته وتبقى أحكامه نافذة بشأن التصرفات التي تمت في ظل نفاذه.

المادة (15)
ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية.
دمشق في 21/6/1429 هـ الموافق في 25/6/2008 م.
رئيس الجمهورية

بشار الأسد




التعليمات التنفيذية للقانون /11/ لعام 2008 ( قانون تملك العرب و الأجانب)
قرار رقم 588 /م/ ن

بموجب القرار رقم 588 /م/ ن تاريخ 10/7/ 2008
المادة 1 ـ عند إشغال غير السوري عقارا مبنيا بطرق التملك أو الإيجار ، يتعين إعلام الوحدة الشرطية المختصة في موقع العقار .
المادة 2 ـ أ ـ على المؤجر الذي أتاح لغير السوري إشغال العقار أن يتقدم إلى الوحدة الشرطية التي يقع ضمنها العقار استمارة أعلام ( وفق النموذج المرفق ) ملصقاً عليه صورة المستأجر ، و ذلك خلال أسبوع من تاريخ العقد على الأكثر .
ب ـ تسري الإجراءات المحددة في الفقرة / أ / السابقة على مؤجري العقارات المعدة للسكن لأشخاص غير سوريين بموجب عقود إيجار ما زالت نافذة بتاريخ القانون رقم /11 / لعام 2008 على أن يتم الإعلام خلال خمسة عشرة يوماً من تاريخ نفاذ القانون المذكور .
المادة 3 ـ على المؤجر إعلام الوحدة الشرطية المختصة عند مل تمديد أو تجديد لعقد الإيجار .
المادة 4 ـ على بائع العقار الذي أتاح لغير السوري تملك العقار وفق أحكام القانون رقم /11/ لعام 2008 أن يتقدم إلى الوحدة الشرطية التي يقع ضمنها العقار استمارة إعلام ملصقاً عليها صورة المشتري و ذلك خلال أسبوع من تاريخ العقد على الأكثر ، مرفقاً بقرار أو موافقة للتملك .



قرار رقم 589 /م /ن
بموجب القرار رقم 589 / م / ن تاريخ 10/7/2008
المادة 1 ـ أ ـ يقصد بالحقوق العينية الوارد ذكرها في هذا القانون (القانون /11/ لعام 2008 )، الحقوق التالية :
أولاً ـ الحقوق العينية الأصلية : هي الحقوق التي تقوم بذاتها دون الحاجة إلى غيرها و هي :
" حق الملكية ـ حق التصرف ـ حق السطحية ـ حق الانتفاع ـ حقوق الارتفاق ـ الوقف ـ الإجارتان ـ الإجارة الطويلة ـ حق الأفضلية على الأراضي الخالية المباحة ـ حق الخيار الناتج عن الوعد بالبيع "
ثانياً ـ الحقوق العينية التبعية :
هي الحقوق المقررة على أشياء معينة لضمانها الوفاء بالتزام ما ، وهي " الرهن الحيازي ـ الرهن التأميني ـ حقوق الامتياز "
ب ـ يقصد بعبارة (غير السوري) أيشخص عربي أو أجنبي سواء كان طبيعياً أم اعتبارياً ، و لا تشمل أحكام هذا القانون الفلسطينيين الذين هم في حكم السوريين وفقاً لأحكام القانون النافذ.
المادة 2 ـ يراعى في تطبيق أحكام هذا القانون ، كل من المرسوم التشريعي رقم /41/ تاريخ 14/5/1972 المتعلق بإحداث وزارة السياحة و المجلس الأعلى للسياحة ، والقانون رقم /41/ تاريخ26/10/2004
المتعلق بالتملك على الحدود ، و المرسوم التشريعي رقم /8/ تاريخ 27 /1/2/2007 المتعلق بالمشاريع الاستثمارية والقانون رقم /32/ تاريخ 4/14/2007 المتعلق بتملك و استئجار غير السوريين للعقارات في المدن الصناعية .
المادة 3ـ أ ـ يقصد بالأسرة و فق المادة /1/ من المرسوم التشريعي رقم/26/ لعام 2007 المجموعة المؤلفة من الأب و الأم و الأولاد
ب ـ يقصد بالوحدة السكنية المتكاملة ، الشقة السكنية أو البيت المنفصل الذي يشكل سكنا متكاملا لعائلة واحدة ( نوم ـ معيشة ـ خدمات ) على أن توضع إشارة على صحيفة العقار عند تسجيله في السجلات العقارية على أنه غير قابل للإفراز الطابقي .
المادة 4 ـ يحدد تاريخ اكتساب غير السوري لملكية العقار من تاريخ تسجيله بالسجلات العقارية و يمتنع عليه التصرف به بأي شكل من أشكال نقل الملكية قبل مضي خمس سنوات على هذه الملكية .
المادة 5 ـ لا يجوز إجراء عقود إيجار جديدة للعقارات المبنية داخل المخططات التنظيمية للوحدات الإدارية و البلديات بحيث تزيد مدتها مع مدة العقود السابقة عن خمسة عشرة سنة ، و كل عقد يجري خلافا لذلك يعتبر باطلاً .
المادة 6 ـ يقدم طلب ترخيص التملك إلى ديوان المحافظة التي يقع العقار داخل حدودها الإدارية مرفقاً بالوثائق التالية :
1- قيد عقاري للعقار صادر عن مديرية المصالح العقارية في المحافظة و ترفق به مساحة أصولية صادرة عن دائرة المساحة بالمديرية .
2- بيان من البلدية المختصة يوضح موقع العقار و هل هو داخل أو خارج المخطط التنظيمي لمنطقة العقار ، و انه غير قابل للإفراز الطابقي حالياً و مستقبلاً
3- صورة عن القيد المدني للمالك .
4- صورة مصدقة عن البيان العائلي لطالب الترخيص .
5- الصك الجاري بين المالك و طالب الترخيص .
6- الصك الجاري بين المالك و طالب الترخيص .
ب ـ يرفع المحافظ طلب الترخيص إلى وزارة الداخلية مشفوعاً برأيه في ضوء التحقيقات التي يجريها بصدده و تبت الوزارة بالطلب بما يتعلق بالتملك المنصوص عليه بالفقرة / أ / من المادة /1/ من القانون و تعيده إلى المحافظ خلال 60 يوم من تسجيله في ديوان وزارة الداخلية ـ الشؤون المدنية ، مرفقاً بموافقتها على الترخيص أو عدم موافقتها .
المادة 7 ـ يمسك لدى وزارة الداخلية فهرس بأسماء ومناطق التملك العقاري لغير السوريين .
المادة 8 ـ على مؤجري العقار إعلام الوحدة الشرطية في موقع العقار خلال مدة أسبوع على الأكثر من تاريخ العقد .
المادة 9 ـ تبقى قرارات الترخيص الصادرة قبل نفاذ هذا القانون سارية المفعول .

[محمد ابو علي]

جزاكم الله خيرا
لكني سمعت ان هذا القانون تم تعديله مطلع العام الجاري (الحد الادنى من مساحة العقاروالذي هو 200 م)الى 140 م فهل هذا التعديل صحيح ؟ وهل تم العمل به؟
وشكرا جزيلا

[محمد ابو علي]

شكري وتقديري للأخ احمد والاخ فراس على الفائدة

[ابو تيم]

اقتباس: المشاركة الأصلية كتبت بواسطة محمد ابو علي    جزاكم الله خيرا لكني سمعت ان هذا القانون تم تعديله مطلع العام الجاري (الحد الادنى من مساحة العقاروالذي هو 200 م)الى 140 م فهل هذا التعديل صحيح ؟ وهل تم العمل به؟ وشكرا جزيلا

تم اصدار قانون جديد ابرز ما جاء فيه

يتم تعديل الحد الادنى للمساحة الى 140 متر بدل 200 متر
الغاء شرط الاقامة خمس سنوات الى الاقامة المشروعة في سورية
يحق للورثة بيع العقار خلال عام من تاريخ الوفاة

الا ان التعليمات التنفيذية لهذا القانون لم تصدر بعد لذلك يفضل مراجعة الدوائر المختصة للسؤال قبل اتمام عملية الشراء.

[فراس السكري]

نعم اخي ظل مشروع قرار لم يصدر بسب توقف مجلس الشعب لانه اخر مرةكان اقراره 2/5/2011 ولم يقر

[عارف]

السلام عليكم و رحمة الله

في الحقيقة إن القانون رقم 11 لعام 2008 ألغي بالقانون رقم 11 لعام 2011 و الكلام عن عدم صدور قوانين جديدة غير صحيح حيث يستطيع رئيس الجمهورية حسب الدستور أن يسن التشريعات في كل الأوقات ، و هذا ما يفسر صدور قوانين الأحزاب و الانتخابات و الإعلام و الإدارة المحلية و غيرها بدون انعقاد مجلس الشعب .

بالنسبة للسؤال فقد نص القانون الجديد على أحكام جديدة جيدة نسبياً ، و على سبيل المثال :
بالنسبة لملكية غير السوريين كجعل الحد الأدنى لمساحة الشقة التي يحق للأسرة تملكها 140 م2 ، و كانت 200 م2 في القانون السابق 11/2008 .
و في حال الإرث لا ضرورة لبيع الشقة شرط المعاملة بالمثل من الدولة التي يحمل الورثة جنسيتها .
و جعل الحد الأقصى للإيجار للأجانب 15 سنة و قد كان ثلاث سنوات بموجب المرسوم التشريعي 189 لعام 1952 .

حدد المدة القصوى لصدور الترخيص 60 يوم .

اعتبر من تملك و رفع دوى قبل صدور القانون 11/2008 تسري عليه أحكام المرسوم 189/1952 ، أي معفى من شرط المساحة .

كما أعطى القانون لرئيس مجلس الوزراء صلاحية واسعة بالاستثناء من شرط المساحة أو غيره .

[محمد ابو علي]

شكرا جزيلا سيد عارف على الفائدة انا اشتريت منزل صغير والحمد لله قبل 2008 وفي النية شراء منزل اكبر منه بأذن الله لكن لم اصل الى الان الى الصيغة النهائية للقرار المطبق
وشكرا مرة اخرى لجميع الاخوة