الأقوال تسبق الأفعال في قانون التطوير العقاري

[Speculator]

الأقوال تسبق الأفعال في قانون التطوير العقاري
تشكيك بجدية الشركات العقارية.. والمخططات التنظيمية المتهم الأول !
7/03/2010

بقلم: مروان دراج – سيرياستيبس

حين أبصر قانون التطوير العقاري النور قبل سنوات، تسابقت المنابر الإعلامية ومعها المهتمين في قطاع العقارات والمحللين الاقتصاديين،.. الجميع تسابق للحديث وبلغة لا تخلو من التفاؤل الشديد والمبالغ فيه حول إمكان إنهاض قطاع العقارات السكنية من خلال تشجيع الشركات العقارية للاستثمار وتأمين الشقق السكنية بأسعار مرضية تلبي حاجات ذوي الدخل المحدود، وتنهي زمن المضاربات الذي شهده هذا القطاع الحيوي على مدار عقود،.. لكن ها هي السنوات تمضي وتطوي صفحة الحديث المتواتر حول هذا القانون، دون أن نشهد أية تحولات تشير إلى البدء في تشييد هذا المشروع السكني أو ذاك، حتى أن بعض الشركات التي أعلنت عن حضورها ووجودها وجذبت عدداً من المواطنين الذين اكتتبوا على شقق، تبيَّن فيما بعد أنها ليست أكثر من شركات وهمية جمعت كميات هائلة من الأموال ولاذت بالفرار، أو أنها لم تكن جدية في وعودها وأضطرت إلى إرجاع الأموال لأصحابها،.. وهناك بعض الشركات الأخرى، وعلى الرغم من جديتها وصدقيتها للاستثمار في هذا القطاع، كانت قد انسحبت من الميدان لعدم توفر الظروف والشروط الذاتية، مثل غياب المخططات التنظيمية التي تعتبر المرجعية الفنية والهندسية لأية شركة عمرانية، فالأمر الذي بات معروفاً وليس بحاجة إلى دليل أو برهان، أنّ غياب هذه المخططات في غالبية المحافظات، كان قد ساعد في جانب من جوانبه، على تفاقم السكن العشوائي والتعدي على كل ما له علاقة بأملاك الدولة، وبعض التصريحات التي صدرت عن مرجعيات رسمية قبل سنوات، أكدت أنّه وبسبب التعديات غير العادية على هذه الأملاك ، فإنّ إزالة الشيوع عنها بحاجة إلى نحو ربع قرن، والمثل الذي نتحدث عنه يتعلق بمدينة دمشق حصراً، أي فيما لو أردنا إزالة الشيوع عن كافة أملاك الدولة في أغلب المحافظات، فذلك يستوجب ربمّا أكثر من قرن من الزمن، وفقاً لوتائر عمل اللجان الهندسية والطبوغرافية التي تأخذ بها وزارة الإسكان أو أية مرجعية رسمية تناط بها هذه المسؤولية. وكي لا يكون كلامنا أشبه بالعموميات التي لا تعرف أي تحديد، يكفي التذكير، أنّه قبل نحو ربع قرن، قامت محافظة مدينة دمشق بتكليف الشركة العامة للدراسات الفنية من أجل الوصول إلى مصور تنظيمي من شأنه تحديد بعض المناطق التي سيطالها التطوير العمراني، ضمن ما يسمى بدمشق الكبرى، وبعد انقضاء كل هذه الفترة الزمنية، كانت المحافظة قد تسلمت هذا المخطط خلال عام 2008، وقد حددت مديرية التخطيط في المحافظة (18) منطقة تطوير وتوسيع، سيتم إقرارها وفقاً للدراسة المقدمة من شركات محلية وعربية، لكن ورغم انقضاء أكثر من عامين على تسلم المحافظة لهذا المخطط من شركة الدراسات الفنية، فليس هناك ما يشير إلى أن خطوات جادة في طريقها لترجمة هذا المخطط وتحويله إلى واقع مشخص.


بمنأى عن ملابسات وأسباب تأخر صدور المصور التنظيمي، فإنّه وفي ظل تنامي الحديث حول حدوث انهدامات في بعض مناطق السكن العشوائي، فإنّ محافظة دمشق مطالبة في الوقت الراهن بتقديم إجابات حول تساؤلات الناس في المناطق التي سيطالها ما يسمى بالتطوير العقاري. خاصة وأن المصور التنظيمي ليس أكثر من أشكال هندسية وفنية وتسمية للمناطق والأحياء التي سيطالها التطوير.

سوف يقول البعض وخاصة من المرجعيات الرسمية، أنّه من السابق لأوانه مطالبة المحافظة أو وزارة الإسكان بتقديم هذه الإجابات نظراً إلى كون الشركات العقارية المحلية والعربية لم تأخذ بعد على محمل الجد العمل في المشاريع الموعودة،.. ولكن مع ذلك، هناك شريحة واسعة تسكن مناطق السكن العشوائي، باتت تخشى أن تباغت بين ليلة وضحاها بتسلم إنذارات تطالبها بإخلاء مساكنها، دون أن تتضح صورة البدائل، رغم أن القانون (33) الذي أقرَّ ضرورة تنظيم مناطق السكن العشوائي، كان قد أشار صراحة إلى تسجيل وتمليك المساكن للسكان الذين يشغلونها.. ومن الأسئلة التي تطلق وبكثافة اليوم: هل سيتم الإبقاء على السكان الأصليين في مناطق السكن العشوائي.. وبلغة أدق إذا كانت بعض المناطق سوف تشهد تشييد (الفلل) وكل ما يلزم من منشآت ترفيهية وحدائق وخدمات.. فهل يعقل بهذه الحالة أن تمنح لكل عائلة (فيلة) بديلة عن مسكنها الأصلي؟!.. ولما كانت دروس الإخلاءات على مدار السنوات الماضية، تشير إلى أنّ الكثير من الظلم كان قد لحق بالسكان بعد نقلهم إلى مناطق نائية وبعيدة عن مراكز المدن.. فهل من المنطقي أن تتسلم شركات استثمارية عملاقة هذه المساحات كي تحصد في نهاية المطاف الأرباح الفلكية بعد بيع هذه (الفيلات) لفئة من أصحاب رؤوس الأموال والأغنياء؟!.. وعلى افتراض أنَّ الحكومة أو الشركات ستكون مسؤولة مباشرة عن تعويض أصحاب هذه العقارات.. فهل ستكون منصفة وتأخذ بالأسعار الرائجة في السوق.. أم أنها ستدفع من (الجمل أذنه) كما يقول المثل الشائع؟!
الأسئلة التي أطلقناها ستبقى مشروعة، ما دام أن الإجابات ما زالت غائبة، والأسئلة المذكورة لا تعود إلى سكان منطقة بعينها من السكن العشوائي، وإنما تنسحب على كافة مناطق التطوير العقاري التي يصل عددها إلى نحو (18) منطقة في مدينة دمشق فقط.

بيت القصيد من الحديث وبشيء من التفصيل حول ما يتبادر من أسئلة في أذهان الذين يقطنون مناطق السكن العشوائي، هو أن العمل على تفعيل قانون التطوير العقاري، يستوجب بالدرجة الأولى استنفار الجهود من أجل إصدار المخططات التنظيمية، ذلك أنه من دون صدور هذه المخططات سوف يتعذر على الدولة حصر أملاكها وإزالة الشيوع، وكذلك دون صدور هذه المخططات سوف يتعذر تأمين المقاسم والأراضي للشركات العقارية، وكذلك جمعيات قطاع التعاون السكني كانت قد جمدت أنشطتها وأعمالها لأنها لم تتمكن من الحصول على مساحات محددة من الأراضي. ويكفي في هذا السياق التذكير، أنّه تناهى إلى أسماعنا، بأنّ نسبة عالية من الشركات العقارية العربية التي أبدت استعدادها لتشييد بعض المشاريع السكنية، كانت قد تراجعت خلال العامين الأخيرين عن هذه المشاريع وانسبت كليا من الميدان ، فقط لأنها لم تتمكن من الحصول على مساحات من الأراضي نتيجة غياب المخططات التنظيمية والسؤال: إلى متى ستبقى الأقوال تسبق الأفعال، ونصدر قوانين تبقى مجرَّد حبر على ورق ؟!