في بورصة العقارات السورية جرمانا قبل يعفور والمالكي قبل الزبلطاني هذه لعبة مضاربة إلى أبد الآبدين

[Speculator]

في بورصة العقارات السورية جرمانا قبل يعفور .... والمالكي قبل الزبلطاني .... هذه لعبة مضاربة إلى أبد الآبدين

15/01/2010

العاصمة الموضبة وريفها في علبة صغيرة معّدة فقط لإشباع شهية المضاربين المحليين لم تعد كذلك . لقد غيّرت السنوات القليلة الماضية النذر اليسير من منطق المضاربات العقارية الذي حكمها لعقودٍ عديدة ، وأنتج قيماً غير حقيقية للعقارات في دمشق كادت أن تكون الأغلى في العالم ، دون أن يفضي الانفتاح التدريجي بعد ، ولا القنوات الادخارية الجديدة إلى تعطيل حواس أسعار العقارات المختلة عن قيمها على نحوٍ مجنون ٍ وهستيري ، ولا إلى إبطال بزوغ نجم منطقة بعينها، أو نضوب بريقه في منطقةٍ أخرى .

فالأحجية وجهان ،ولطالما مكثت الدولة في العتمة بينهما ، وكانت شريكاً غير رابح في إدارة قوانين هذه اللعبة ، وتظليل نتائجها ، إذ لن يكون ارتفاع سعر الأرض هو المبرر الكافي لتسويق أسعار العقارات في دمشق .

أولاً على نحو ما هو عليه ، والاختلال في معادلة العرض والطلب هو السبب الثاني في توفير غطاءٍ تستتر خلفه أسعار العقارات الفلكية في دمشق قبل ريفها .




· مناقشة الأحجية :

لعل تنظيم الزبلطاني هو من أقدم التنظيمات السكنية في دمشق ، تلته المخططات التنظيمية لأبو رمانة والمالكي والتجارة والعدوي وصولاً إلى تنظيم كفرسوسة .

ويتساءل د. أحمد الغفري وهو مهندس متخصص في تخطيط المدن وعضو في مجلس نقابة المهندسين السوريين : لماذا لم تقفز أسعار العقارات في منطقة الزبلطاني مثلما قفزت في منطقتي أبو رمانة والمالكي ؟!

وإذا كانت الأراضي التي نهض عليها مشروع دمَر بجزره الأنيقة مصدرها الدولة وقد باعتها للجمعيات السكنية بأسعار زهيدة على خلاف تنظيم كفرسوسة لجهة أن الأرض اكتسبت هناك سعراً باهظاً بعد صدور المخطط التنظيمي للمنطقة ما يدفع نجاد قولي المدير العام لشركة شام للاستثمارات العقارية أن يسأل : لماذا لحقت أسعار العقارات في مشروع دمر بأسعار العقارات في تنظيم كفرسوسة ؟!

لقد خلا النظام الاقتصادي في سورية ولعقودٍ من وجود أقنية توظيفية للمدخرات المالية التي تنافت في العتمة ، والذي كان سائداً من تلك الأقنية انحصر في مبدأين للشراء ، الذهب واكتنازه من جهة ، ثم شراء العقارات والأراضي كحل ثانٍ لتحويل العملة إلى قيمة ٍ اخرى ، واحتكمت الطريقتان إلى مراقبة السعر وتبدلاته ثم تحددت عمليات البيع والشراء وانتظمت وفق تلك القاعدة الاقتصادية البسيطة .

يقول الغفري :" لم يكن النظام الاقتصادي في السابق مهتماً بالاستثمارات على أنواعها لذا كان توظيف الأموال في العقارات مجدياً من الناحية الربحية وكانت أرباحه تتراوح بين 5 إلى 6 أضعاف ما يتم استثماره ".

لذا يكون صائباً منذ البداية تمكين معادلة المضاربة التي حددتها الإمكانيات المحدودة لتوظيف المدخرات المالية من رعاية حركة النمو غير الحقيقي في أسعار العقارات والأراضي ثم يكون جائزاً الحديث عن ضيق مساحات الأراضي في دمشق ومثلها المخططات التنظيمية و إلا كيف وصل سعر المتر في منطقة المالكي إلى نصف مليون ليرة والشقة السكنية فيها إلى 150 مليون ليرة وربما تصل إلى ضعف ذلك الرقم وفي منطقة أبو رمانة إلى 10 ملايين ليرة وفي منطقة المزة إلى 35 مليوناً وربما 40 مليون ليرة .

ضمن معادلة توظيف تلك المدخرات كانت الخيارات أيضاً محدودة إذ لم يجد رأس المال في حركة شرائه إلا مناطق محدودة في دمشق ليشرع بمضارباته فيها ، تلك التي يجد فيها توظيفاً آمناً لنفسه وربحاً أكيداً وإن جاء بعد حين ، وكان من الصعب عليه بمكان التوجه إلى ريف دمشق حيث الخدمات الأساسية في البنى التحتية رديئة وأحياناً معدومة رغم رخص قيمة الأرض فيها ، ولم ينتبه إلى أهمية هذا الاستثمار من الناحية الربحية إلا بعد حين .

يقول الغفري أيضاً :" لقد أضافت الهجرة الداخلية ثم هجرة العراقيين منذ سنوات سبباً في ارتفاع أسعار العقارات والأراضي في ريف دمشق ".

وصارت معادلة المضاربة العقارية تنشأ في الريف الدمشقي كلما زادت معدلات الطلب على السكن، فأذنت هذه المعادلة إذاً بصعود أسماء مناطق بعينها وارتقائها في سلم المضاربة، وبالتالي ارتفاع أسعار الأراضي والعقارات فيها على السواء ليصل سعر دونم الأرض في المنطقة المنظمة بمدينة جرمانا إلى 25 مليون ليرة وهي المنطقة الأغلى في ريف دمشق على الإطلاق ، وحسب قولي: فإن الاستثمارات العقارية الكبيرة في يعفور مثلاً سعر الدونم فيها أكثر من 15 مليون ليرة ومثله تقريباً في دروشا وهما تبعدان عن دمشق بين 20 إلى 25 كيلو متراً ، ثم يضيف المناطق التي بدأت تنتعش على مقياس المضاربة:" بعد جرمانا وصحنايا ويعفور ودروشا بدأت تظهر زملكا وعين ترما ".

ويتابع :" جرمانا هي الأغلى ثم ضاحية قدسيا وجديدة عرطوز فقرى الأسد ".

لقد بدأت الشهية الربحية للمضاربات العقارية في ريف دمشق بتحسس سوق واعد ورغم أن قولي يحدد أن هامشها هو 35% من قيمة رأس المال المستثمر لكنها ربما تكون أكثر من ذلك بأضعاف وإلا ما لذي يدفع بشركات الاستثمار العقاري التي تنتج مشاريع سكنية لأن تنشئ بنفسها خدمات البنى التحتية يقول.. قولي :" نحن ندفع رسوم التخديم إلى البلديات منذ استحصال رخص البناء ومع ذلك يكون الوضع الخدمي رديئاً جداً في ريف دمشق، وهذا يعيد الضغط وحركة الطلب إلى العاصمة حيث الخدمات أفضل بكثير، وأغلب الأحيان نقوم نحن بإنشاء الأرصفة والصرف الصحي ونعّبد الشوارع على نفقة الشركة ثم نحملها على قيمة العقار في النهاية ".

على هذا النحو إذاً ورطت الدولة نفسها في هذه المعادلة، ولم تجن لنفسها أي مكسب حين أهملت ريف دمشق لعقودٍ، ولا تزال ولم تنتبه في آن أنها كانت تستطيع إنتاج تغيَر حقيقي في معادلة العرض والطلب وترتيب مكوناتها بطريقة أخرى وتالياً تغير نتائجها لو أنها عملت على إنتاج منظومة نقل حديثة وسريعة تربط المحافظات السورية مع مركز العاصمة لتخفيف الطلب على المساكن فيها وفي ريفها ، ولكان تقرير " نيو أوفس سبيس " مختلفاً عن الصورة التي ظهر بها هذا العام حين صنف دمشق كثامن أغلى مدينة في العالم لجهة أسعار العقارات التجارية حيث يصل سعر المتر فيها إلى نحو 980 يورو لتفوق الأسعار في سنغافورة ونيويورك ؟!




أبعد من قانونين ومخطط ...؟!




لأنها أرادت ذلك لا تزال الدولة عالقة في معادلة سكن قوامها حسب مؤشرات الخطة الخمسية العاشرة 11% مساهمة مؤسسة الاسكان في تامين حاجات السكن للسوريين و 13 % مساهمة القطاع التعاوني، أما القطاع الخاص فإن مساهمته هي 76% من إجمالي عرض سوق السكن السوري .

مثل هذه المعادلة ساهم في جعل قيمة رأس المال المجمد في عقارات يبلغ 600 مليار ليرة وعدد المساكن الشاغرة نحو 513 ألف مسكن مثل هذا الجمود لا يمكن فهمه إلا في حركة المضاربة العقارية نفسها وضمن محدداتها الأساسية التي ترضى بالجمود ولا ترضى تخفيض هوامش ربحها .

يقول قولي :" لقد اتجهنا صوب الاستثمار في قطاع السكن بعد الازدياد السكاني الملحوظ منذ 7 سنوات وتنامي الهجرة من الأرياف السورية إلى دمشق وريفها ما زاد الطلب على السكن ولم تعد الجمعيات السكنية بقادرة على تلبيته حيث تحتاج من 10 إلى 12 سنة لتسليم المسكن، ولم تعد كذلك تحصل على الأراضي من الدولة بالأسعار التي اعتادت على الشراء بها في السابق ما أدى إلى بدء ازدهار عمل الشركات والمؤسسات العقارية والمقاولين ، فقد بلغ المتر السكني في دروشا 16 ألف ليرة بعد أن كان 13 ألف ليرة قبل عامين ".

لكن الأسعار التي تبلغها العقارات في سورية لا تعود وتنخفض بزوال السبب النظري لها ، لذا يقول د. أحمد الغفري المهندس في تخطيط المدن " قد يرفع الطلب الزائد وعدم مواكبة العرض له من سعر العقارات والذي يصبح غير متناسب مع مستوى الخدمات المقدمة له والتي لا تتعدى الأساسية منها ، والمشكلة أن ارتفاع أسعار العقارات الذي واكب الهجرة العراقية إلى سورية لم يعد لينخفض بعد تقلص هذه الهجرة ".

ثم يصف قولي معادلة العرض والطلب ويحدد اتجاهها منذ 3 سنوات وما طرأ عليها من تغير حين يقول :" لقد ارتفع معدل الطلب على السكن عام 2006 ولم تكن حركة العرض مواكبة له ، لكنها ازدادت منذ أواخر العام الماضي ولا تزال، فيما انخفض بالمقابل الطلب على شراء السكن، وضعف الطلب كان سببه تداعيات الأزمة المالية العالمية وليس نقص السيولة لدى السوريين بدليل أنه تمت تغطية الاكتتاب الأخير على أسهم بنك البركة الإسلامي بنسبة 425 % ".

هذا الكلام يحمل مقاربات مع التقرير الذي أعدته شركة بالميرا للتطوير العقاري عن حركة السوق العقارية في دمشق وضواحيها خلال العام الحالي، والذي بين أن كثرة العرض وقلة الطلب أدى إلى انخفاض أسعار العقارات بنسبة 3% في دمشق و 10% في ضواحيها .

سابقاً كان البطء في إجراءات التنظيم العمراني سبباً أيضاً في تمكين معادلة المضاربة من فعل فعلها في رفع الأسعار والترويج لها بقيم ٍ مرتفعة .

[Speculator]

يقول الغفري :" كانت إجراءات التنظيم قبل القانون رقم 9 لتنظيم وعمران المدن أسهل مما أصبحت عليه بعده، إذ صارت تتطلب رفع قائمة بالعقارات الداخلة بالتنظيم وقائمة بأسعار المالكين ، ووضع مخطط تنظيمي جديد كي يصدر مرسوم بتنظيم المنطقة ، ثم إن إجراءات التوزيع تتطلب تصديق المكتب التنفيذي للمحافظة ثم تحول المصالح العقارية ذلك المخطط إلى مخطط طبوغرافي، وهذا يتطلب وقتاً وأحياناً لا تتطابق المخططات فيحدث تجاوزاً من عقار على آخر أو من عقار على أملاك دولة، وتحتاج لجنة التوزيع الإجباري نحو 4 سنوات لتنهي عملها ".

الآن يبلغ سعر أرض مساحتها 800 متر قريبة من سينما السفراء نحو مليار ليرة تأتي من الاكتناز التراكمي لقيمة زائفة على مرِّ سنوات كثيرة إذ كان يفترض بهذه الأرض وحسب معادلة الارتفاع الطابقي المحسوبة على أساس مساحة المحاضر بأن ترتفع 24 طابقاً ولم تسمح المحافظة حينها سوى بـ 6 طوابق ما أدى إلى إحجام صاحبها عن البناء وتركها مجرد أرضٍ تقودها المضاربة إلى صعود سعرٍ مستمر .

في الثمانينيات تشكلت لجنة نقابية لدراسة مشروع إقامة مجمع سكني يستفيد منه فنانون وصحفيون وكتاب، وفي ذاك الاجتماع تبرع أحد أعضاء اللجنة بـ 10 دونمات من أرضه البالغ مساحتها 100 دونم لإقامة المشروع فوقها ، حينها ضحك دريد لحام وكان أحد أعضاء اللجنة وغمز إلى أن هذا ليس تبرعاً بل تخطيط ذكي لرفع سعر باقي الدونمات .

ثم يصرّ نجاد قولي مدير شركة شام للاستثمارات العقارية على أن سعر الأرض هو الحاسم في ارتفاع سعر العقار حيث إن تكلفة إنجاز المتر الواحد منه هي ثابتة وتقدر بنحو 7 آلاف ليرة وما التفاوت في أسعار العقارات من منطقة إلى أخرى إلا تفاوت في سعر الأرض لكنه لا يفسر كيف قاربت أسعار العقارات في مشروع دمر مثيلاتها في كفرسوسة وسعر الأرض فيها مختلف.

هي محض مضاربة ليس سهلاً تبرئة أسعار العقارات المرتفعة منها لكنه يقول :" منذ شهرين لم تحصد التعليمات التنفيذية لقانون التطوير العقاري أي مؤشرات بعد وقد يتطلب ظهور النتائج نحو 5 سنوات ، وكذلك فإن صدور قانون للتمويل العقاري بات مهماً أسوةً بباقي الدول لتقوم المصارف بتمويل الشركات العقارية من جهة وبتمويل المشتري من جهة أخرى، أي تمويل حركة بيع وشراء العقارات خاصة لمتوسطي الدخل الذين يعانون من مشكلة تسديد الأقساط الشهرية والدفعة الأولى، وحال إقرار مثل ذلك القانون يصبح البنك متكفلاً بمثل هذه الترتيبات وتشرع أزمة السكن لحل إشكالاتها وتنخفض معها أسعار العقارات ".

مجلة المال