ما هي الاجراءات المطلوبة لتطويب عقار خارج التنظيم

[علاء السيد]

السلام عليكم ورحمة الله
مشكلتي معقدة لأنها قديمة نتيجة اهمال وتقصير الوالد بحقوقهم ..
لدينا عقار نسكن به انا وواالدي..لكن قانونيا لا يوجد شيء يثبت تملكنا للعقار ..

طالعت بيان قيد عقاري للعقار الذين أسكن به أنا ووالدي ومكتوب في بيان القيد العقاري
البيان مكون من عشرات الصفحات ..
مكتوب في بيان القيد العقاري/
نوع العقار أميري
ويوجد دعوى تثبيت ببيع لدى محكمة الصلح باللاذقية على قيد حصة فلان وورثة فلان لمصلحة أحمد(جدي) وياسر ومحمد بطلب تثبيت بيع 400 سهم محضر لعام 1985 ...

المطلوب كيف بدي انقل المليكة أي حصة جدي من العقار لوالدي ..
علما ان عقد البيع ضايع وجدي ما زال على قيد الحياة واخوته أيضاً.

ما هي الاجراءات المطلوبة لنقل الملكية ..
يلي فهمته من خلال الاستفسارات اني بحاجة للعقد الأصلي والعقد الأصلي غير موجود لا مع اخوة جدي ولا مع جدي ..
2-الدعوى مضى عليه سنين ..
كيف لازم اتصرف ومن وين بدي إبدأ
الرجاء المساعدة كيف يمكنني نقل حصة جدي الى والدي

[حكم جركو]

الأخ العزيز:
هناك بعض النواقص في عرضك يفترض توضيحها في ظل عدم أطلاعي على القيد العقاري:
هل العقار مرخص أم بناء مخالفات فيه عدة دور للسكن ؟
هل هنالك اشارات تمنع من التصرف مقيدة على الصحيفة العقارية أم لا؟
هل الـ 400 سهم هم ملك خالص لجدك أم بالأشتراك مع السيدين ياسر ومحمد؟
وهل ياسر ومحمد أشقاء جدك ( كما يستدل من العرض ) ؟
وهل يشغلون ( ياسر ومحمد ) دور للسكن تعادل حصصهم بذات المحضر أم لا؟
ما مصير الدعوى التي أقيمت بعام 85 وما النتيجة التي أفضت اليها؟
وبالنهاية هل والدك أشترى حصة جدك ويرغب جدك بنقل الملكية اليه ؟
يرجى تزويدي بالمعلومات المذكورة لنتمكن من تقديم اكبر قدر من المساعدة في حل مشكلتك وتقبل تحياتي...

[علاء السيد]

شكرا لردك استاذي الكريم
بالنسبة للسؤال الأول :
هل العقار مرخص أم بناء مخالفات فيه عدة دور للسكن ؟
العقار غير مرخص منطقة مخالفات خارج التنظيم وفي عدوة دور للسكن ..وكل واحد اخد حصة من ال 400 سهم ..ومعمر فيها ..جدي له 100 سهم حسب العقد الضائع.
هل هنالك اشارات تمنع من التصرف مقيدة على الصحيفة العقارية أم لا؟
ان كان قصدك اشارة رهن او ما شابه فلا يوجد سوى ما ذكرت دعوى تثبيت بيع لمصلحة الاخوة الثلاث على حصص فلان وورثة فلان

هل الـ 400 سهم هم ملك خالص لجدك أم بالأشتراك مع السيدين ياسر ومحمد؟
ملك مشترك بين الاخوة الثلاث ولكن حسب العقد الضائع جدي يملك 100 سهم ..يعني هني مقسمين فعلياً حصصهم على أرض الواقع وكل واحد عايش بدور سكن خاص فيه لكن قانونا ما زال ملك بين الاخوة حسب ما ذكر في صحيفة العقار 400 سهم للإخوة جميعاً

وهل ياسر ومحمد أشقاء جدك ( كما يستدل من العرض ) ؟
نعم هم أشقاء والثلاثة على قيد الحياة ويتمتهون بالأهلية الكاملة.
وهل يشغلون ( ياسر ومحمد ) دور للسكن تعادل حصصهم بذات المحضر أم لا؟
نعم يشغلون دور للسكن ..ياسر معمر بحصته 3 طوابق (مخالفات طبعا) ومحمد نفس الأمر ونحن كذلك معمرين بحصة جدي 3 طوابق

ما مصير الدعوى التي أقيمت بعام 85 وما النتيجة التي أفضت اليها؟
بقيت كما هي من وقتها لانه الشباب ما كانوا فاضيين ينزلوا عل محكمة ليتم التنازل لهم من قبل البائعين.
وبالنهاية هل والدك أشترى حصة جدك ويرغب جدك بنقل الملكية اليه ؟
نعم جدي يرغب بنقل الملكية وهو عمليا ملكنا لكن قانونيا لا يوجد شيء يثبت مليكتنا له سوى اننا نعيش فيه ويوجد فقط ساعة الكهرباء باسم والدي ..
والدي اشترى حصة جدي بعقد عادي ولكن غير مسجل بالعقارية

السؤال ما هو السبيل لضمان حقي وحق والدي في حال توفي جدي وطالب ورثة جدي جدلاً بحصصهم الإرثية ؟
والسؤال الأهم كيف فيني طوب هاد العقار باسم والدي ..شو الاجراءات التي لازم قوم بها ...
يلي فهمت لازم دور على يلي باعوا العقار لجدي واخوته ليتنازلوا لنا ومن ثم أبدا باجراءات نقل ملكية حصة جدي الى والدي ؟
بس كيف ؟؟

[حكم جركو]

اخي العزيز:
الحل الوحيد إقامة دعوى مبتدأة من والدك بمواجهة جدك والمالكين بالقيد العقاري ( البائعين) بطلب تثبيت بيع للحصة السهمية البالغة 100 سهم والمشاد عليها بناء طابقي ويطلب بالدعوى وصف حالة راهنة للعقار مع بيان الشاغلين ومستندهم بالأشغال مع التأكد من أن البناء مشاد على ذات المحضر موضوع الدعوى....

بالنسبة للأثبات الوسيلة الأيسر الإقرار القضائي من جدك والمالكين بصحة البيع وهنا لا مشكلة لديك...
المشكلة في حال رفض المالكين بالقيد الأقرار بالبيع وهنا يقع على والدك عبء إثبات البيع ولدية عدة وسائل:
الأولى البحث عن الدعوى القديمة المقامة بعام 85 فيما إذا كانت لا تزال محفوظة بمستودع المحاكم فإن وجدت فقد تعثر بداخلها على صورة عن عقد البيع الأساسي...
إذا كانت الدعوى متلفة لمرور الوقت عليك مراجعة دائرة السجل العقاري والأستحصال على نسخة عن قيد إشارة الدعوى الذي ذكرت أنها مدونه على الصحيفة العقارية ومحضر العقد هذا لا يتلف ويحتفظ به وعند حصولك عليه يمكنك قراءة لائحة الدعوى المقامة بعام85 ومؤيداتها حيث من الممكن أن يذكر فيها أو يرفق بها صورة عن عقد البيع يؤيد دعواكم ...
إذا أستحصلت بإحدى الطريقتين على صورة عقد البيع ولو كانت غير أصلية فهي تعتبر مبدأ ثبوت أولي يجيز لكم تأيده بشهادة الشهود وهم شهود العقد إن وجدوا وأعمامك المشترين لحصص أخرى...
وإذا تعذر كل ذلك يبقى لكم خيار اللجوء لتحليف المدعى عليهم البائعين اليمين الحاسمة كحل أخير...
لا داع للهلع وستصل لحقك بنهاية المطاف ولكن عليكم المباشرة بالأجراءات بدون تأخير والحصول على إقرار جدكم لصالح والدك بالبيع أولاً ثم يعالج موضوع إقرار البائعين تبعاً لما سبق بحثه...
أتمنى لكم التوفيق ولك تحياتي.

[علاء السيد]

أشكرك جزيل الشكر على سعة صدرك وعلى كل كلمة كتبتها ..بورك فيك استاذي الكريم ..الله يجعله في ميزان حسناتك ويوفقك ويحميك..

لو بدي زيد غلبة واستفهم اكتر عن التفاصيل ..ومنشان توصل الفائدة بكاملها لدي كذا استفسار .
اولها:
هل استطيع انا اقوم بهذه الخطوات التي ذكرتها لوحدي (يعني انا ووالدي) دون الاستعانة بمحامي ؟ او معقب معاملات ؟
يعني الدعوى المبتدأة بطلب تثبيت بيع وين بدي قيمها لمحكمة الصلح يلي بيتبع الها العقار او موطن المدعي او المدعى عليهم(البائعين)؟
بيان الشاغلين ومستندهم بالأشغال؟
هل المقصود بها اثبات تملكنا للعقار ..ممكن توضيع أكتر شو المطلوب بهاي النقطة..
وصف الحالة الراهنة للعقار عمل شاق لانه العقار هو نص حارتنا ..وكل واحد اله حصص سهمية ..نحنا يلي النا فيه 100 سهم من ال400 سهم المشتراة من قبل جدي واخويه ..من البائعين الاساسين للحارة كلها ..
فيني اكتفي بوصف الحصة يلي قاعد فيها او ال400 سهم ..حصص كل الاخوة.
يعني العقار بحد ذاته اذا بدك طالع بيانه ..الموظف بالعقارية بياخد نفس طويل وببلش تصفير كون مكون من عشرين صفحة أو أكثر .
بالنسبة لإقرار جدي بالبيع كيف سأحصل عليه إن كان جدي بالأساس لا يملك العقار على صحيفة العقارية بل هو رفع دعوى تثبيث بيع هو واخوته منذ عام 1985 يعني فيني استبق هذا الحدث واحصل على اقرار جدي بالبيع وادونه في الصحيفة العقار ولو لم يكن نازل اسمه كمالك في الصحيفة اعتمادا عل قيد الدعوى المسجل باسمه واخوته؟؟؟
يعني هاد بيضمن حقوقنا ..
نحن شاغلين للمية سهم من ال400 سهم من العقار رقم كذا ..
ما هي المستندات ان كنا لا نملك الا عقد بيع بين والدي وجدي وهو عقد عادي غير مثبت عند كاتب بالعدل ..؟
هل يستطيع جدي ان يبيعنا حصته ولو غير مسجلة في السجل العقاري على اي مستند سيبيع وهو الى الآن ليس له الا هذه الدعوى ..دعوى تثبيت البيع

أسف للإطالة .
وشكرا مرة أخرى .ان تم الرد او لم يتم ..لانه حاسس اسئلتي كتير غبية :confused:

[حكم جركو]

عزيزي وصف الحالة الراهنة مع بيان الشاغلين طبعاً لشقتكم وعن حصتكم فقط وليس لعموم أهل الحي...
وبالنسبة للأختصاص فهو معقود لمحكمة الصلح باللاذقية إذا كان قيمة المبيع لا تتجاوز ال200 الف ليرة سورية .
وإقرار جدك يسمع بذات الدعوى بمجرد تبليغ الأطراف ولك بعد ذلك إثبات دعوالكم بإقرار المالك الأصلي بالقيد أو بالآلية التي شرحتها لك سابقاً..
وأخيراً بامكانكم التقدم بالدعوى بأنفسكم بأسم الوالد وبمواجهة الجد والمالكين بالقيد العقاري ولكن في حالتك هذه أنصحك باللجوء الى محام مختص فموضوكم في ظل إشكالية فقدان العقد لا يحتمل أي خطأ ....
ولك تحياتي وتمنياتي بالتوفيق