أسعار العقارات في سوريا فوضى مصحوبة بآمال الانخفاض الوشيك

[Speculator]

أسعار العقارات في سوريا من سبع نوافذ..!! فوضى مصحوبة بآمال الانخفاض الوشيك

سيريا ستوكس
28/08/2009

أكثر ما يثير الريبة والخوف في قطاع العقارات أنه قطاع لا يستجيب بالضرورة للمتغيرات الاقتصادية كما هو متوقع، كونه قطاعاً غامضاً تقوم أو تعتمد جميع بياناته على تقديرات الباحثين والاقتصاديين مع ما تخلص إليه نتائج التعداد السكاني العام من إحصائيات أولية حول عدد الشقق السكنية والتجارية، وهذا يضاف إلى عامل هام و أساسي مرتبط بطبيعة الجهات الناشطة فيه وقدراتها المؤسساتية والمالية وسياستها التجارية والتسويقية.


وربما تكون الأشهر القليلة الماضية خير دليل على ما سبق، فالأزمة المالية العالمية وما حملته من تأثيرات متباينة الشدة والمجالات كان يتوقع لها وفي ظل حالة الركود السائدة أن تؤدي لخفض أسعار العقارات في سوريا أو لنقل ببساطة إعادتها لمستواها الطبيعي والمنطقي، فالجميع وعلى اختلاف مستوياته العلمية والاقتصادية متفق على أن الأسعار التي كانت سائدة لغاية شهر أيلول الماضي ما هي إلا نوبات من الجنون السعري غير المسبوقة، والسؤال الذي يتمنى الكثيرون أن يجدوا إجابة منطقية وموضوعية له هو: لماذا لم تنخفض أسعار العقارات في سوريا؟! وهل فعلاً كما تقول بعض الدراسات أنها ترتفع في العاصمة وتنخفض في الضواحي السكنية الجديدة؟!.

(7) أسباب!

مع أن بعض الاقتصاديين توقعوا سابقاً حصول انهيارات في أسعار العقارات قد تصل نسبتها إلى (50 %) من الأسعار الحالية معتمدين على مؤشرات تتعلق بالظروف غير الموضوعية والعوامل الاقتصادية المؤقتة التي سمحت لقفزة الأسعار الحالية للعقارات بالحدوث، فضلاً عن قلة الطلب على العقارات نتيجة أسباب عديدة سيتم التطرق لها لاحقاً، إلا أن أسعار العقارات بقيت على حالها مع تأرجح بسيط جداً لم يلاحظ أحياناً في بعض المناطق، فوفق الدراسة التي أعلنت شركة بالميرا العقارية عن إنجازها الشهر الماضي فإنه ورغم انخفاض معظم أسعار مواد البناء نحو (50 %)، فإن أسعار الشقق السكنية والتجارية في الأحياء الراقية من دمشق ارتفعت ما بين (10 ـ 15 %) وقابلها تراجع بين (15 ـ 25 %) في الضواحي المشيّدة حديثاً والأحياء الشعبية، وعلى هذا دعونا نسأل لماذا لم تنخفض أسعار العقارات في سوريا رغم حالة الركود السائدة، قلة الطلب، انخفاض أسعار مواد البناء، ظهور بعض الشركات العقارية وطرح مشاريع كبيرة نوعاً ما؟!.

ثمة أسباب لذلك الواقع تم استنتاجها من خلال بعض الحوارات التي جرت مع بعض أصحاب المكاتب العقارية وأخرى مع بعض الاقتصاديين، وهذه الأسباب هي:

ـ سيطرة النشاط التجاري الفردي على عمليات البناء وتسويق وبيع الشقق السكنية والمكاتب التجارية، فهذه النزعة التي تمارس أبشع أشكال الاستغلال والغش أحياناً تنظر وتتعامل مع الظروف من منطلق الربح المباشر لا من منطلق تسريع دورة رأس المال، فالتاجر الذي يملك عشر شقق سكنية في ضاحية سكنية معينة لن يكون مستعداً لبيع هذه الشقق إذا لم تحقق له هامش الربح الكبير المعتاد، بينما لو كانت شركة مساهمة أو حتى محدودة المسؤولية هي التي تملك تلك الشقق لكانت باعتها خلال أقصر فترة زمنية قصيرة مكتفية بربح قليل، لكن مقابل ذلك ستكون قادرة على تحريك رأسمالها وعدم تجميده لفترة زمنية لا يعرف نهايتها هل هي سعيدة أم حزينة!.

ـ بقاء الحكومة بعيدة عن لعب أي دور مؤثر في خفض الأسعار رغم أنها تملك كثيراً من مفاتيح اللعبة بيدها، فمثلاً كان بإمكانها أن توفر عقارات لبعض الشركات الراغبة بالاستثمار الجدي في هذا القطاع بأسعار رمزية تؤثر في السعر الذي يحدد للمستهلك، وهكذا كنا سنجد أن شقق هذه الشركات ستكون في منافسة معروفة النتائج مع الشقق المعروضة للبيع من قبل شريحة تجار العقارات وأصحاب المكاتب العقارية، ونحن هنا لم نطالب بذات الأمر الذي فعلته دبي عندما حددت حداً أعلى لأسعار العقارات فيها، بل نطالب بتحرك غير مباشر للحكومة للتأثير على أسعار العقارات!.

ـ قلة عدد الشركات التي غايتها الاستثمار العقاري وتمارسه فعلاً من خلال مشاريع عمرانية وسكنية هامة موجهة لذوي الدخل المحدود والمتوسط، فمن بين (29) شركة مساهمة مغفلة و(66) شركة محدودة المسؤولية مسجلة ومرخصة لدى وزارة الاقتصاد والتجارة فليس هناك سوى بضع شركات قليلة أعلنت وبشكل نظامي وقانوني عن مشاريع سكنية وطرحت شققها للاكتتاب العام، وهذا يعني أن استمرار قلة عدد الشركات المعنية بالاستثمار العقاري بهذا الشكل سيكون من شأنه المحافظة على الحالة الفردية السائدة، وبالتالي لن يحدث هناك كسر في الأسعار نتيجة زيادة العرض من طرف قوي.

ـ على غير العادة لم يؤدِ خفض المصرف المركزي لنسبة الفائدة إلى تحرك بعض الودائع المصرفية عبر الخروج من عباءة الاستثمار المصرفي للانضمام إلى عباءة الاستثمار العقاري، إذ تشير الإحصائيات النقدية الرسمية الصادرة عن المصرف المركزي لغاية شهر نيسان الماضي إلى وجود زيادة في نسبة الودائع حيث أنها بلغت في المصارف المحلية وبالعملة السورية نحو (903) مليار ليرة سورية بينما كانت خلال العام (2008) نحو (854) مليار ليرة وفي العام (2007) نحو (739) مليار ليرة، وهذا يعني أن خيار الاستثمار في قطاع العقارات كما كان سابقاً لم يعد بذات الأهمية والدليل أنه رغم خفض نسبة الفائدة إلا أنه كان هناك زيادة في حجم الودائع، وهذا يقودنا إلى نتيجة مفادها أن رغبة الاستثمار في القطاع العقاري تتراجع، وهذا واقع كان يفترض أن يقود لانخفاض أسعار العقارات، إنما سيطرة النشاط الفردي حال دون تحقيق ذلك.

ـ تأكيد المكتب المركزي للإحصاء أن هناك ما يزيد على (372) ألف شقة فارغة ونحو (262) ألف شقة قيد الإكساء في الوقت الذي أعلنت فيه الحكومة وعلى لسان نائب رئيس الوزراء للشؤون الاقتصادية عبد الله الدردري الذي أكد في وقت سابق، أن سوريا بحاجة إلى (200) ألف وحدة سكنية جديدة خلال خمس سنوات، يعني أن هذه الشقق الفارغة إما أنها تعود ملكيتها لعاملين سوريين في الخارج ولمغتربين أو أنها لمدخرين وتجار بناء، وبالتالي فإن الشقق التي تعود ملكيتها للطرف الأول ستكون خارج دائرة البيع، وأما الشقق التي تعود لمدخرين فهي أيضاً ستكون خارج دائرة البيع طالما أنها لا تحقق لأصحابها هامش الربح الذي يريدونه وهم لا يمانعون أن تبقى كذلك لفترة زمنية غير محددة شريطة ألا يخسروا جزءاً مما دفعوه ثمناً لها، وبهذا وبمقارنة ما سبق مع قلة الطلب الاستثماري ستكون المعادلة واضحة عرض قليل مع طلب قليل يساوي أسعاراً ثابتة!!.

ـ إصدار الحكومة في العام (2007) تقريباً قراراً أوقفت بموجبه السماح للجمعيات السكنية التعاونية شراء الأراضي اللازمة لبناء مقاسمها رغبة بتخصيص أراضٍ خاصة من أملاك الدولة لها بأسعار رمزية بغية تخفيف الضغط عن هذه الجمعيات من ناحية والمساهمة بإنشاء ضواحٍ سكنية بمواصفات محددة يسهل عليها توفير الخدمات اللازمة، لكن هذا الأمر الذي لم يتحقق حتى اليوم لعب دوراً مساعداً في المحافظة على أسعار مرتفعة للعقارات، التي أصبحت تتأثر لدرجة كبيرة بالشائعات والتوقعات المسبقة أكثر من القرارات ذاتها.

ـ إذا لم تؤثر الأزمة المالية العالمية على أسعار العقارات في سوريا فإنها تركت تأثيرات متباينة على حركة البناء، فوفق بيانات أولية عن بعض المحافظات حول رخص البناء ثمة تراجع واضح في عدد هذه الرخص مقارنة بالعام السابق لبعض المحافظات السورية، ففي بيانات سابقة تم نشرها قالت نقابة المهندسين للمحرر إن عدد رخص البناء الممنوحة خلال الربع الأخير من عام (2008) كانت بحدود (137) رخصة بناء ضمن مدينة حلب فيما كانت خلال نفس الفترة من العام (2007) نحو (276) رخصة بتراجع نسبته (50.3 %) تقريباً، كما أن عدد الرخص المباشر بها شهد هو الأخر تراجعاً، فقد بلغ عددها خلال العام (2008) نحو (58) رخصة أي ما نسبته (42.3 %) فيما كانت في العام (2007) نحو (134) رخصة وما نسبته (48.55 %) من إجمالي المرخص وتضيف البيانات المذكورة أن عدد الرخص الصناعية في المدينة الصناعية بالشيخ نجار بلغت في الربع الأخير من العام الماضي (73) رخصة فيما كانت في العام الذي قبله نحو (122) رخصة، وانخفض الرقم في مختلف مناطق محافظة حلب ليصل لنحو رخصتين فقط في العام (2008) و(18) رخصة في العام (2007)، وهذا الواقع يعني أن عدد الشقق السكنية التي ستدخل سوق العرض خلال العام الحالي ستكون أقل من تلك التي دخلت العام الماضي نظراً لتراجع رخص البناء.

غامض:
ومقابل هذا الواقع غير المنظم لمهنة العقارات وسوقها المليء بالفوضى ليس ثمة بارقة أمل بانخفاض وشيك لأسعار العقارات في سوريا طالما أن أدوات التأثير الطبيعية غائبة عنها، وطالما أنها سوق يقودها أشخاص ويخطط لها تجار بناء وتبنيها ورشات، فيما الشركات فضلت إما التريث أو الترقب أو التراجع والبعض القليل دخل اللعبة وفضل المغامرة، لكن ما شب عليه السوق من الصعب أن تمحوه جهود شركات بأصابع اليد الواحدة


زياد غصن-أبيض وأسود